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香港將步加息周期 下半年樓價僅緩升5%

——2018年樓市上半年總結及下半年前瞻

利嘉閣   2018-06-21 14:52

[摘要] 預測下半年一、二手私宅合計買賣登記量將維持平穩微升,料錄3.20萬宗,當中焦點將重返一手新盤。樓價方面,在中美再次爆發貿易戰及本港勢將展開加息周期下,中小型住宅下半年料僅升5%,即全年累計冀升15%;而豪宅下半年則料升8%,全年累積料升16.5%。

港將步加息周期 好淡因素相對沖

利嘉閣:下半年樓價升幅放緩 料僅5%

2018年開年後,一手新盤市場表現較慢熱,而受惠樓換樓退稅限期放寬至12個月,刺激二手市場業主增加放盤,令沉寂多時的二手市場略見轉活,造就二手量價齊升的勇態。相對一手新盤交投按月表現飄忽,至接近年中時才有較多大型新盤相繼出籠。總結上半年一、二手私宅市場料共錄逾3.19萬宗登記,為3個「半年度」以來的新高,而在樓價持續攀升下,涉及登記總金額料突破3,200億元,為繼1997年上半年(3,620億元)以來的21年新高,並為史上次高水平。預測下半年一、二手私宅合計買賣登記量將維持平穩微升,料錄3.20萬宗,當中焦點將重返一手新盤。樓價方面,在中美再次爆發貿易戰及本港勢將展開加息周期下,中小型住宅下半年料僅升5%,即全年累計冀升15%;而豪宅下半年則料升8%,全年累積料升16.5%。

上半年住宅市場回顧:一手偏軟 二手轉活

利嘉閣地產董事陳大偉指出,踏入2018年,樓市升勢加快,首季已累升4.6%,而在經濟好轉,地王屢現及低息環境下,持續上升的樓價更刺激包括內地買家及公司客(BSD)、投資者(15%住宅從價印花稅)及三年內轉手個案者(SSD)加快入市或易手。根據稅務局公布,今年五月份上述三項「辣招稅」成交全線上升,部分更創年內新高,反映多類買家均急切入市。綜合土地註冊處數據,2018年截至6月13日為止的上半年,整體私宅買賣登記共有28,298宗,涉及金額約2,724.19億元,預計整個上半年最終料達31,948宗及3,218.53億元,將較2017年下半年的27,908宗及2,558.93億元分別上升14%及增加26%;而比較2017上半年亦有上升,登記量及總值分別升5%及12%。

一手量跌值升 料涉逾1,240億元 歷史次高

從物業類別劃分,一手市場於今年初缺乏大型全新盤出籠,加上市場焦點暫轉往量數較少的豪宅新盤及二手市場,令整體一手私宅交投量進一步萎縮。時至農曆新年的淡市過後,逾千伙的將軍澳大型新盤登場終激活四月份的一手登記量,之後則因應發展商的推售節奏而出現「月多月少」的登記情況,當中五月份登記量創下年內次低水平,惟六月份多區均有矚目大盤幾近同步登場,料再次刺激登記量重上逾2,000宗的高位。截至6月13日止,上半年一手私宅買賣登記累計達6,308宗,料整個上半年最終可達7,838宗,料較去年下半年再減少一成,已是連續第3次錄得半年度跌幅,為4個「半年度」以來新低。不過,值得注意的是,隨著樓價上升,今年上半年一手成交總值不跌反升,料整個上半年可達1,247.01億元,將是繼2017年上半年後的史上次高水平。

二手私宅市場方面,年初立法會通過樓換樓退稅期限由半年延長至一年,刺激二手市場交投,令今年以來二手私宅按月走勢均維持在過去5年來的高位遊走,除了反映春節市況的三月份登記量略跌至三千餘宗外,其他月份全部均錄得逾四千宗的相對高水平;二手登記量表現穩定,反映在樓價漸升下,買家更積極加快入市。上半年截至6月13日的二手登記量錄得21,990宗,預期整個上半年最終可錄24,110宗,將較去年下半年大升26%,創下過去7次半年度以來的新高;上半年二手私宅登記總值料達1,971.52億元,除較去年下半年的1,486.47億元回升33%外,更創下14個「半年度」的紀錄,並為史上第5高的半年表現。

私宅轉手平均每宗賺88.4% 史上新高

樓價升勢凌厲,至今除連升26個月外,更連續16個月破頂,帶動過去4個「半年度」以來,二手私宅轉手每宗平均賺幅一路拾級上升,由2016年上半年的62.5%,一直升至今年上半年度的88.4%(期間合共累升了25.9個百分點),創下1996年有史以來的新高,著實反映近年樓價急漲,造就轉手獲利比例高企及平均賺幅節節上升的情況。

另外,上半年,十大活躍屋苑買賣登記量暫錄得1,880宗,較去年下半年的1,515宗上升24%,當中嘉湖山莊持續拋離對手,蟬聯最熱賣屋苑,上半年買賣登記暫錄323宗,較去年下半年所錄的257宗已增加26%。十大活躍屋苑除登記量上升外,對比屋苑之實用呎價亦全線錄得升幅,當中有八個屋苑平均實用呎價均錄得逾一成以上的升幅,其中如美孚新村升14.0%、日出康城升13.0%、黃埔花園升11.0%及沙田城亦升12.8%等(見附錄表五)。

上半年樓價飆一成 拋離租金升幅

陳大偉指出,市場供應始終追不上需求,加上經濟表現良好、失業率降至2.8%的新低,均利好樓價穩步向上,而啟德新地王誕生後,破頂成交的消息亦接踵而至,驅動樓市繼續走俏。數據顯示,截至今年5月份中小型住宅(以全港50個指標屋苑作代表)平均實用呎價為14,892元,較去年底的13,744元上升8.4%,預計整個半年將升近10%。至於租金方面,首5個月累積升幅約2.1%(見附錄圖六),升幅明顯落後樓價,預計半年最終升約4%。至於豪宅市場方面,價格走勢升幅較中小型住宅緩慢;今年首4個月豪宅價格(以全港35個指標豪宅項目作代表)累積升幅達5.0%,預測半年升幅將擴至約8.5%;而租金走勢亦緩慢上升,首4個月累升1.7%,料整個上半年最終可升約3.8%(見附錄圖七)。

下半年住宅市場展望:好淡爭持 樓價升勢轉慢

利嘉閣地產總裁廖偉強表示,快將步入下半年,樓市利好及利淡因素並非一面倒,因此下半年樓市表現將較反覆,惟大勢料仍向好,但樓價升幅則未必能如上半年般長驅直進、只升不跌。上半年新盤市場交投量難言熾熱,不過,在發展商習慣於下半年追落後下,焦點將重新落入一手市場,料交投量會較上半年明顯回升,但二手則相應會略有萎縮。整體樓價方面,下半年料在反覆中升5%,而全年累計樓價預期升約15%。

貿戰加息兼收水 樓市難再急步衝

外圍因素方面,美國早已進入加息周期,加上當局逐步收水,量化寬鬆政策漸已改變,海外游資未必再大量流入。上周美國聯儲局議息後一如市場預期再加息四分一厘,而本港主要銀行並未即時跟隨,故暫時對港樓市不會構成負面影響,料短期內一、二手市場將維持良好氣氛。

不過,美國年內尚有兩次加息機會,而港美息差進一步擴闊,之後本港亦難免要跟隨美國加息;屆時將是本港超過12年來首度再次調升最優惠利率,並將正式展開本地的加息周期,勢必對樓市帶來一定壓力,因此預料下半年樓市升勢將會放緩,難再有如上半年的急步上衝。

另方面,近期所見美國及朝鮮領導人會晤後,兩國關係似有好轉;不過,中美在貿易方面的爭拗並未解決,新一輪貿易戰已在上周爆發,事態未來的演變將成為下半年其中一個不明朗因素,勢左右本港樓市走向。

跨境交通基建 機遇挑戰並存

內在因素層面上,本港經濟持續向好,零售消費市道越見好轉,加上超低的失業率均利好整體大市氣氛,對樓價有一定支持作用。至於將在下半年落成啟用的跨境交通基建,如港珠澳大橋及高鐵,將拉近及造就大灣區一小時生活圈的優勢,但此乃雙向的互惠互利,並非只有香港獨佔的甜頭。將來通車後,無疑可帶動更多內地人流及資金進入本港市場,有助刺激豪宅物業買賣;但與此同時,本地部分潛在住宅買家亦會因此而流出市場,轉戰內地及澳門,以尋求較廉宜的住屋選擇,故某程度上此利好利淡因素會互相對沖抵銷。

廖偉強又指出,近期熱議的一手住宅空置稅研究料快出台,屆時勢必加快發展商推出餘貨的步伐;而因應上半年所推一手新盤數量不多,下半年發展商必將加大推售全新項目的力度,以便做到貨如輪轉,預期下半年一手在靈活付款安排及優惠下,仍會佔優,銷售數字料較上半年大增28%,指向10,000宗的水平,即全年合計一手登記量料接近1.8萬宗,與2017年表現相若。

樓價租金下半年升幅料全線降溫

至於二手方面,受盤源短缺、樓價續升及潛在加息因素困擾,買家入市二手市場仍然顯得觀望及猶豫,預計下半年二手私宅交投量約有2.2萬宗,將較上半年的2.41萬宗回落9%;全年累計,二手買賣登記量料逾4.6萬宗,將較去年近4萬宗增加16%。綜合預計,在下半年一手轉旺,二手放緩的情況下,整體私宅交投量只會錄得平穩微升,料最終可達3.2萬宗的水平;而全年總計料錄約6.4萬宗,將較2017年的5.8萬宗上升一成。

樓價走勢方面,下半年利好利淡因素並存,當中受中美貿易戰爆發及本港料正式重返加息周期影響下,樓價升勢料會放慢。在中小型住宅樓價方面,下半年料反覆有5%的上升空間,全年累積升幅料約15%。反之,豪宅物業受利淡因素影響的程度相對輕微,故下半年升勢可跑贏大市,料將再升8%,而全年計則料有16.5%的升幅。至於租金表現方面,料隨樓價升幅減慢而相應放緩,預期下半年中小型住宅租金約升3%,全年預計可升近7%;而豪宅租金下半年亦看升3%,全年計升幅料達6.8%。

表一:利嘉閣地產對住宅市道之半年回顧及展望

圖一:近年一二手住宅交投表現及樓市事件

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