[摘要] 北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十六年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组自2003年开展中国房地产上市公司10研究以来，已连续进行了十六年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。
2017年，在资本市场“监管升级，脱虚向实”的主旋律下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但成交规模再创新高，房地产上市公司紧抓市场机遇，整体实现“增收又增利”，因规模效应、运营效率、管控水平等方面的差异，房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧；2018年以来，行业延续上一年调控收紧态势，行业资金面不断收紧，房地产上市公司竞争将更加激烈，未来随着房地产投资向长期价值回归，拥有良好基本面、聚焦城市群发展布局的房地产上市公司将更受资本市场青睐。
房地产上市公司总资产规模竞赛继续：2017年，沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值为1038.98亿元，同比增长32.52%，增幅高于2016年0.89个百分点。沪深、大陆在港上市房地产公司总资产均值分别为760.68亿元、1627.69亿元，分别同比增长26.24%、39.38%，存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长，是拉动总资产增长的四大动力。
房地产上市公司增收又增利，盈利能力分化加剧：2017年，房地产上市公司销售业绩的快速增长带动了其营业收入、净利润规模的同步增长，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为167.37亿元、328.09亿元，同比增长8.11%和27.64%；净利润均值分别达到21.00亿元、51.94亿元，分别同比增长25.34%、52.27%。不同销售额阵营企业净利润、核心净利润分化现象显著，净利润增速与核心净利润增速之间的差额逐级递减。
房地产上市公司现金流充裕，短期偿债能力提升：2017年，房地产上市公司负债水平保持高位运行，沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别为79.03%、78.23%，同比增长1.85、2.65个百分点，但受益于充裕的销售回款，房地产上市公司的货币资金实现增长，企业短期偿债能力提高，为防范资金风险提供保障。2017年，沪深及大陆在港上市房地产公司货币资金与短期及一年到期借款的比值均值为2.01、2.34，分别同比上升0.02、0.42。
房地产上市公司长期价值及股东回报水平提高：2017年，房地产上市公司的价值创造能力不断增强，沪深及大陆在港上市房地产公司每股均值分别为0.55元和0.87元，较2016年分别上涨0.14元、0.33元；EVA均值分别为8.07亿元和4.45亿元，同比增长96.35%和51.88%，财富创造能力不断提升。房地产上市公司注重股东回报，不断提升股息及分红比例。
房地产上市公司总市值增长，投资价值回归：2017年房地产上市公司实现规模和盈利的双增长，良好的业绩表现传导至资本市场，2017年末，房地产上市公司总市值达4.01万亿元，沪深上市房地产公司平均市值为218.99亿元，同比增长9.75%；大陆在港上市房地产公司平均市值为308.32亿元，同比增长88.63%。部分房地产上市公司通过并购重组、分拆新业务上市、股票回购、引入战略投资者等手段，提升公司估值，促进市值增长。
房地产上市公司估值有所修复，业绩高、布局优、享受政策红利的个股值得关注：2017年末，A股资本市场震荡回升，沪深300收盘于4030.86点，同比上涨21.78%，上证综指收盘于3307.17点，同比上涨6.57%，深证成指收盘于11040.45点，同比上涨8.48%，年末申万地产指数收盘于4910.39点，同比微涨0.8%。龙头上市房地产公司集中度提升及业绩确定性增长带来的估值提升行情将是房地产行业投资的主线：
（1）行业龙头的多元融资优势和品牌高溢价优势凸显，将迎来价值重估机遇。
（2）把握区域化发展机遇且土储优质的房地产上市公司易获高估值。
（3）部分房地产上市公司把握美好生活发展主线，积极挖掘存量市场空间，培育业务增长新动能，成为资本市场的亮点。
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