[摘要] 近日，北京试点首个共有产权养老房。该试点将居家养老、社区养老和机构养老融合一起，由企业和购买人共同持有房屋产权，既减少了企业进入养老服务市场的“重资本”压力，又使入住老人能够拥有自己的一份房产，实现“在世有房产，离世有遗产”。
近日，北京试点共有产权养老房。该试点将居家养老、社区养老和机构养老融合一起，由企业和购买人共同持有房屋产权，既减少了企业进入养老服务市场的“重资本”压力，又使入住老人能够拥有自己的一份房产，实现“在世有房产，离世有遗产”。专家指出，北京共有产权养老模式是一种有益的创新尝试。一线城市的成功经验值得借鉴，也有助于推动养老地产的发展。
将居家、社区和机构养老融合 但收费并不低
北京市近期对外发布了共有产权养老设施试点情况：将居家、社区和机构养老融合，均价4.5万元/平方米；限60岁以上老人入住，每月需缴3000元服务费。北京共有产权养老房规定，养老企业与购房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份额。共有产权养老房在户型、室内方面采用了适老化设计，社区配建有专门的服务设施，每个月收取3000元左右的基础服务费，就能享受居家服务、康健娱乐等多项服务。
北京共有产权养老房购入和出售的条件较高：60岁以上老人才可入住，入住者必须具有北京户籍或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。此外，转让和出售条件也极其苛刻，购买人转让其持有的共有产权份额，需经建设单位书面同意。再交易购买人亦应具备北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员），或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，到2025年前后，我国将进入深度老龄化社会，城市养老服务压力会日渐突出。解决养老问题，必须积极探索多元化养老，发挥市场作用，激发多元投资潜力，而北京试点的共有产权养老房是一种有益尝试。
市场空间巨大，需求全面爆发，但养老地产却是个高投入、长周期、低回报的产业。据以往经验，一个成熟的养老社区想做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年。这就造成很多企业即使有布局养老地产之意，也不乏概念炒作，强调销售而非服务。多位专家分析认为，北京共有产权养老模式的创新之处在于，购买人持有养老房95%的产权，基本是房子“主人”，而企业降低了资本投入压力，有利于调动企业积极性，从而使得养老企业能专注于提升服务质量，优化养老产业结构，进而吸引更多社会资本进入养老服务业。但有网民反映，此类养老服务的确提升了入住者幸福指数，满足了他们的“养老梦”，但支出成本也不低，要规模推广还是要降低入住成本。
借鉴一线城市成功经验，推动养老地产发展
日渐凸显的老龄化问题和日益迫切的养老需求，以及养老设施供应不足的现状，催生了我国养老地产的巨大发展潜力。据悉，目前已有超过20%的品牌房企进驻养老地产。
据统计，陕西省老年人口正以每年3.3%-3.5%的速度递增，目前养老现状仍以居家养老为主。虽然近年来有不少养老开发项目立项，但开发完投入使用的项目几乎没有。而从西安正在兴建的几个养老项目，例如荣华亲和源、秦达白鹿溪谷等来看，基本上都处于郊区或更远的县级市，无论是医疗还是其他配套，都远远达不到养老地产的要求。
12月14日，恒大在西安推出千亩大盘“恒大养生谷”。恒大养生谷作为恒大健康集团的拳头产品，此次在西安的落地，刷新了西安以往对养老地产传统会员制模式的认知，拉升了西安养老地产整体的能级水平。据介绍，恒大此次推出的“恒大养生谷”创建了全方位全龄化健康养生新生活、高精准多维度健康管理新模式、高品质多层次健康养老新方式、全周期高保障健康保险新体系、“租、购、旅”多方式健康会员新机制。
马健认为，目前开发商对于养老地产的开发和赢利模式还在探索之中，一线城市如共有产权养老的成功经验值得借鉴，有助于推动西安养老地产的快速发展。陕西日益迫切的养老需求，也会吸引越来越多开发商加入到养老项目的开发中。 记者 王悦 陶青
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