[摘要] 8月28日，中央正式公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，其中涉及了北、上、广等13个城市。分析人士认为，此项政策将对促进租赁市场发展，一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，将有效抑制高房价、高租金。
8月28日，中央正式公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，其中涉及了北、上、广等13个城市。分析人士认为，此项政策将对促进租赁市场发展，一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，将有效抑制高房价、高租金。
13个试点城市确定
8月28日消息，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，方案中明确提出为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
其目的是完善利用集体建设用地建设租赁住房规则。形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
政策给予相关单位极大的自主权利，加强集体用地的市场化运行，弱化行政管制。政策明确表示将完善集体租赁住房建设和运营机制，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目与征地成本关系。
多赢的政策促进租赁市场发展
分析人士认为：这意味着土地制度的大变革，一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，将有效抑制高房价、高租金。
中原机构首席分析师表示：此次政策解决土地供应不足的问题。先前提出了发展租赁住房政策，但并没有与之匹配的土地供应支撑。如果租赁住房都建设在住宅用地之上，这势必会挤占了可售商品房的指标，其造成的结果是商品房的可售房源会减少，而供求关系也会更紧张，最终可能会导致房价加速攀升。所以若既想发展租赁市场，又要稳定房价，就必须有新的土地供应。
业内认为，这次集体用地参与到租赁住房建设，将会成为楼市新的增量，而这种做法也会减少租赁房对商品房的“抽血”。总而言之，这次的方案对建设租赁用房与稳定房价都有着积极意义。
在专家看来，部委鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，上述13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。
专家表示，从长远看，目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的过低，大部分年只有1%～2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报。集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年 5%以上。
“用集体土地供应租赁房，是一项多赢的政策。预计这一政策落地后，将对着13个城市的租赁市场将有非常大的影响。”专家称。
北京租房客或大量流入郊区
利用集体土地建租赁房并新鲜事物。作为超大城市，早在2011年，北京就已经向中央部委申请开展利用集体建设用地建设租赁住房。此后，京沪两地集体土地建设租赁房试点申请获得了国土部批准。
从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351地块、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。
今年5月，唐家岭项目开展选房入住，此后又陆续有温泉镇351地块和平房乡两个试点项目开展了入住工作。
“今年是大规模推进租赁住房建设的年，目前各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定，正加紧编制项目实施方案。重点在产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设，周边市政配套设施和公共服务设施相对齐全，交通较为便利，充分解决周边就业人群的住房需求，促进产城融合、职住平衡。”北京住建委称。
业内人士表示：由于集体用地情况较为复杂，如所处位置不同赔偿金很难制定等，长期以来，只有少量集体用地用于租赁业务，如此正规的文件进行明文规定的政策尚属首次，政府再一次用政策表明其发展租赁住房、长期稳定房地产市场的决心，由于目前集体用地多集中在郊区县一些地方，因此一旦该政策实施，郊区会有大量的集体用地涌入市场，加之北京发达的地铁，很可能会带动郊区租赁市场发展，将租房需求引流至郊区，北京租房客也将大量流入郊区，从而缓解城区租赁紧张局面。
小产权房的灰色空间也将扩大？
但也有分析人士认为，这次的政策，无疑是给这13个城市的小产权房进入楼市开启了部分的绿灯。
虽然这些集体用地上的物业仍不能合法交易，但已经可以合法地参与到住房租赁经营业务当中了。在未来，试点城市的小产权房行情或看涨。
小产权房交易被一再强调不合法，但仍屡禁不止，不少都是以“以租代售”的方式进行“交易”。尽管这次的试点方案明确了不得以租代售或转租，但监管、取证的难度较大。而租赁经营被鼓励后，或将有更多项目高举这面“旗帜”揽客，宅基地项目开发、租、“售”或因此变得更加活跃。
此前，一位地方国土局局长就曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房有差别，差在哪里?就是差在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。
此次两部委发布的《方案》中强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。
这也说明，此番部委发布的试点方案，对小产权房已经有所防范。
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