2017年郴州市房地产市场半年报

引言

２０１７年上半年，楼市新政体现地方限售模式调控楼市渐成主流，楼市成交整体表现平稳，城市间分化显著。其中一二线城市同环比均有所下滑。２０１７年因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。目前，房屋租赁市场机构化比较明显，各大城市以存房量为基础，规范租房市场，实现“住有所居”助推房地产行业平稳健康发展。楼市从限购到限贷，从限价到限售，再到一线城市全线“限商”，进入了“五限”时代，但作为四线城市的郴州楼市却在上半年迎来爆发，多个楼盘上调价格，人气爆棚。

一、宏观政策

【上半年度行业实时热门门的词：“限购”】

本院观点：

总体看来，地方调控政策逐步深化，片区联动施策稳楼市。限售成为这一轮地方调控政策的主要手段，具有创新、区域分化、精准化的特点。一方面，政府以流动性为切入点，与限购、限贷等多类政策配合使用形成新的预期引导机制。另一方面，因地制宜，不同区域之间限售政策的具体内容差异化明显。从时间期限来看，限售分化为２年、３年、５年不等。从限售范围来看，针对户籍性质及城市内部不同区域做出不同限售规定。作为有效抑制短期投机需求的重要手段，基于不同城市的市场走势，限售政策未来仍将可能被部分城市效仿。

【国内首季信托资产规模同比长三成 １．５８万亿元投向房地产行业】

信托资产２０１７年１季度末投向房地产行业的规模为１．５８万亿元，占比为８．４３％，与２０１６年１季度１．２９万亿元相比，同比增长２２．４８％，与２０１６年４季度１．４３万亿元相比，环比增长１０．４９％。

【前４月商品房销售面积４１６５５万平方米 同比增长１５．７％】

１－４月份，商品房销售面积４１６５５万平方米，同比增长１５．７％，增速比１－３月份回落３．８个百分点。

【深圳发布公积金贷款新规：子女公积金可为父母买房】

６月２０日，深圳市住建局公积金中心通过其门户网站全文公布《深圳市住房公积金贷款管理规定》（征求意见稿），据介绍，本次修订主要包括首次明确人才住房纳入公积金贷款支持范围、子女可为父母贷款购房并偿还贷款、取消配偶必须为共同申请人规定、强化违规贷款申请的监管、明确信用记录标准等内容。

【三四线城市：成交火爆，增速持续好于】

２０１６年四季度以来，三四线成交同比增速持续好于。２０１７年１－６月非４０城市的三四城市累计同比增长２４．５％，大于（１４．３％），也大于４０个大中城市（０．４％）。

【三年棚改计划稳步进行】

２０１７年５月国务常务会议确定，实施２０１８年到２０２０年３年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区１５００万套。按照年均５００万套，按６０％货币化比例、套均８５．１平米，可消化２．６亿平米，为未来三年住宅销售尤其是三四线楼市提供支撑。

二、土地市场

今年土地市场总览，近几年随着去库存大势，在政府统一把控的前提下，土地出让节奏大幅放缓，２０１５年处于一个历史低点，２０１６年起逐渐回升，放量趋暖，成交平稳；同时２０１７年上半年，“落实调控，确保平稳”成为土地市场主旋律，３００城市楼面均价及出让金皆有上涨，郴州上半年出让总金额为５．２亿元；

２０１７年上半年土地供应１６２．６万方，环比增长６２．４％，成交６６．５万方，环比下跌１５．２％；

２０１７年６月土地出让共５宗，其中住宅用地１宗，商服用地１宗，２宗商业用地、１宗文体娱乐用地，出让共计２２．３万方，环比上个月商业住宅娱乐用地出让２１．９万方，上涨１．８２％；而去年同期２０１６年６月出让０．１８万方，出让面积增长不少。

２０１７年６月土地挂牌信息

本院观察：

２０１７年６月份挂牌土地，住宅用地面积４．２万平方米，２宗商业用地１０．１万平方米，１宗文体娱乐用地７．７万平方米，１宗商服用地，３０００平方米，容积率小于等于０．３，为加油站；而出让位置在冲口路西侧的宗地面积为４．２万平方米，容积率为２．３，建筑总面积９．６万平方米，整体出让住宅容积率在０．３－２．３之间。

２０１７年６月份无商业住宅用地成交信息，工业用地成交３宗。

２０１６年１月至今土地成交信息（按时间）

本院观察：

近年住宅商业用地总览，２０１３年土地市场放量后逐渐收紧，随着前期供应的缩紧，开始各大房企开始土地储备，多宗住宅商业用地被各大房企竞相购买，土地成交明显回暖。

２０１７年上半年商业住宅用地成交信息汇总（２０１７０１－０６）

２０１７年６月无住宅商业用地成交；

２０１７年５月商业住宅用地成交信息

２０１７年１－３月份无商业住宅用地成交信息。

本院观察：

２０１７年上半年，季度郴州土地供应比较谨慎，市区总供应２宗，供应面积２．３万方。其中商服住宅用地占１宗，商业住宅用地１宗，无成交；而从２０１７年４月开始，土地供应逐渐增多，２０１７年４月份有１宗文体娱乐用地和３宗商业住宅用地以及３宗商业用地供应，成交一宗商业住宅用地、一宗商服住宅用地，容积率在３．０－４．４４之间，楼面价分别为４５７元和４６１元；均无溢价。

２０１７年５月郴州市区商业住宅用地供应面积２１．９万方，总成交用地３１．２万平方米，其中住宅用地１０．９万平方米，商业用地４．９万平方米，成交楼面地价在６３２－６５３元之间，其中两宗有溢价，其中ＴＧ２０１７０１３林邑路为加油站，故有溢价并且容积率小；而ＴＧ２０１７０１７商业、住宅用地建筑总面积为９９７９㎡，楼面价为６３２元，稍有溢价；

６月土地出让共５宗，其中住宅用地１宗，商服用地１宗，２宗商业用地、１宗文体娱乐用地，出让共计２２．３万方，无商业住宅用地成交，显示出在２０１７上半年郴州房地产市场行情好转、量价齐升的影响下，政府自四月起加大了土地供应量，远超去年同期，房企拿地意愿也大为增强。

三、新房市场

住宅：

２０１７年６月份郴州市城区（住宅）成交面积与成交套数

本院观察：

２０１７年６月郴州楼市，成交面积、成交金额稍有下降。成交总金额比去年同期下跌６．３％ 。而房价从表上来看涨幅较大，整体成交均价４９８０元／ ㎡，同比上涨７１９元／ ㎡，涨幅１６．９％；从６月成交来看，房价逐渐趋于平稳，随着去库存政策措施的逐步落实，比如郴州棚户区改造工程稳步推进、去年至今年一季度政府住宅商业用地出让少、鼓励农民工进城购房、各热点城市相继推出并且加强限购等相关政策，郴州去库存成效明显，目前城区现房有限，房价上涨明显。

２０１６年＆２０１７年成交环比：

２０１６年上半年总成交套数为１１３１２套，２０１７年上半年住宅总成交套数为１３４２３套，同比上涨２１１１套，涨幅１８．７％，２０１７年６月成交２３１８套，环比上月跌幅６．５％；

２０１６年上半年总成交面积为１２８．３万㎡，２０１７年上半年总成交面积为１４８．５万㎡，同比上涨２０．２万㎡，涨幅１５．７％；２０１７年６月成交２６．３万平方米，环比上月跌幅４％。

２０１６年上半年总成交金额为５６．６亿元，２０１７年上半年总成交金额为６３．６亿元，同比上涨７亿元，涨幅１２．４％。

本院观察：

２０１７年上半年郴州房地产市场总成交面积为１４８．９万㎡，同比上涨１５．７％；总成交金额为６３．６亿元，同比上涨１２．４％；

其中１－５月市场行情稳步上升，至６月有轻微下滑。可见，从中央到郴州的一系列去库存政策措施已取得较大成效，各项数据都较去年有很大改善。在控制房价稳定的同时，有效地促进了销售成交，加快了郴州房地产去库存速度，同时，郴州市场目前现房告急。

从２０１６年下半年开始，从中央到地方去库存政策频出，能用的手段都已陆续上马。随着各项去库存政策措施的逐步落实，比如鼓励农民工进城购房、郴州棚户区改造工程的稳步推进、各地限购政策升级等，释放较大需求，目前城区现房有限，各房产商逐步推出期房，房价逐渐趋于平稳。

郴州市城区６月份销售标杆楼盘ＴＯＰ－２０（套数）

注明：以上均为网签数据统计，由于延时等原因，价格和实际成交量可能会与实际情况有偏差。

郴州市城区１－６月份销售标杆楼盘ＴＯＰ－２０（一般住宅）

注明：以上均为网签数据，由于延时等原因，价格和实际成交量可能会与实际情况有偏差。鑫沙苑小区为湘南地质勘察院内部职工团购房，燕泉华府有一部分郴州监狱内部职工团购房，故单价较低。

郴州市城区１－６月份销售标杆楼盘ＴＯＰ－１０（公寓）

注明：由于延时等原因，价格和实际成交量可能会与实际情况有偏差。

本院观点：

２０１７年上半年一般住宅销售情况：从一般住宅来看，鑫沙苑、东田金湾、泊富·君庭、恒大帝景、林邑·星湖湾、华尔蓝湾销售套数排名前六，鑫沙苑有一部分为湘南地质勘查内部职工指标房，价格较低，数量达到５５９套，遥遥领先；恒大帝景今年推货量大，自季度以来，一直保持着很好的成绩，售出３４６套，除了恒大本身品牌影响力大、政府政策利好、楼市环境好之外，恒大帝景采取全民营销的销售模式和方式值得学习；老城区火车站片区悦秀名城，２０１７上半年同样表现不俗，同时，下湄桥片区棚户区改造正在进行中，很多居民愿意继续选择下湄桥片区，尚品福城、水榭花都、豫商·五牛城２０１７上半年表现都不错，龙泉板块燕泉华府２０１７上半年销售成绩很亮眼，截止目前已售罄。

同时，价格方面可以发现，单价是成递增的形式发展，从６月份销售标杆楼盘前２０名以及２０１７上半年销售前２０排行榜来看，一般住宅以及公寓的单价基本在５０００元以上或者接近５０００元，同比去年的成交均价４１８０元／㎡，上涨趋势明显，同时各项目成绩都不错，可见目前郴州市场火爆程度。

２０１７年上半年公寓销售情况：从网签数据来看，郴州市场公寓的均价为５１６６元，其中恒大帝景精装公寓继续遥遥领先，排名，上半年售出５０８套，鑫沙苑、拇指时代、林邑星城、汇龙·万宝国际城位列前五，相比于住宅价格，商办公寓面积小，准入门槛和投资门槛低一些。对于投资客来说，能把杠杆作用化的利用，尽可能少花钱而得到的。

２０１７年１－６月份郴州市城区各项目新推产品

郴州市城区各板块上半年成交情况（２０１７０１－０６）（住宅）

本院观察：

２０１７年上半年五岭板块以４１万方占居榜首，主要以鑫沙苑为主，成交７７６套，７．９万方；其次是城东新区，２２．４万方位居第二，其中金科城、千里湖山、凤凰星城、东田金湾等表现亮眼；

近期下湄桥板块拆迁工作正在如火如荼地进行中，２０１７上半年下湄桥板块成交１５万方，位居第三，其中尚品福城、水榭花都、豫商·五牛城上半年成绩都不错。

郴州市２０１７年５月产品去化结构表

本院观点：

２０１７上半年去化面积与套数统计发现，去化区间主要集中在１００－１２５平米区间的户型，约５０．７万平米，占比约３４％；成交４４３９套，占比约３３％；市场主要以刚性需求为主；同时，１２５－１４４平去化区间产品，成交３５４８套，占比２７％，去化面积４７．５万平方米，占比３２％；１４４平以上户型需求有大幅度增加，由此可见市场除了刚性需求之外，市场对于改善型住房需求逐渐增多；６０平以下１７６６套，占比约１３％；主要集中在恒大帝景的精装公寓、鑫沙苑、拇指时代等盘，其中主力军恒大帝景６０平以下户型销售５１７套。

郴州城区各板郴州城区块住宅价格对比本院观察：

２０１７年６月郴州房地产市场成交均价４９８０元／平米，较５月均价４７５１元／平米实现微涨，环比微涨４．８％ ；同时各板块２０１７年二季度各板块均价基本上涨，尤为突出的是爱莲湖板块，从３９９８元／平米的均价到均价５０３６元／平米，涨幅约２６％；其次是五岭板块，从２０１６年季度４２０２元／平米到５０６６元／平米，涨幅约２０．６％，南塔板块从２０１６年季度４２９１元／平米到２０１７年第二季度５３２７元／平米，涨幅约２４％。

今年多城市再推楼市调控新政，“限售”、三年棚改计划成为目前调控主流手段， １－４月商品房销售面积回落，而对于三四线城市去库存来说则是利好消息，截至目前郴州房地产市场现房不多，故而位置不错的五岭板块、有发展潜力的爱莲湖板块、城东新区、有精装房屋和公寓的南塔板块住宅均价都涨幅较大。

商铺：

郴州各板块商业成交量（２０１７ ０１－０６）

备注：以上为网签成交数据，由于延时等原因，价格和实际成交量可能会与实际情况有偏差。

本院观察：

从图表上来看，２０１７年上半年各板块商业成交面积为北湖板块，１９０２２平方米，占总成交的２３．８％；其次是梨树山板块，成交量为１１８３３平方米，占总成交的１４．８％；

２０１７年上半年商业总成交１６３８套，成交套数为北湖板块４７６套，占总成交的２９％；其次是龙泉板块，成交３９２套，占比２３．９％，其中位于市中心繁华地区的维多利亚商业中心成绩非常亮眼，成交３８４套，这显示位置、地段、环境等因素，还是购买者的优先考虑。除此之外，选择了有实力的代理公司，相信对其销售成绩也是功不可没的。

四、总结

１、纵观２０１６年至今，商业住宅用地出让面积明显增多，今年４月份住建部首次明确按房地产去库存周期定土地调控目标，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期６－１２个月以内的，要增加供地；６个月以下的，不仅要增加供地，还要加快供地节奏，目前郴州去库存效果显著，同时，郴州２０１７棚户区改造正在稳步进行中，政府土地出让面积增多，可见目前郴州市库存压力小，需增加供地。

２、２０１７年上半年土地成交６６．５万方，商业住宅用地共计成交２３．５万方，其中商业住宅用地成交主要集中在城东板块苏仙区观山洞街道，共计１５．６万方，容积率≤１．０１，楼面均价６５０元，而在２０１６年１１月成交的苏仙区观山洞街道的商业住宅用地楼面价５６２元，可见成交价格开始上涨；

２０１７年上半年城东新区楼盘成交面积２２．４万方，在１２板块中位居第二；可见现在越来越多人选择城东新区，市委、市政府秉持“南延东进、东进优先”城市发展战略，苏仙区政府、检察院、政务中心等均将办公场地搬至城东新区，郴州市二中搬迁、人民医院东院、体育中心、电影院、酒店、超市、水上乐园等周边配套、娱乐设施越来越完善，政治、经济、文化、教育、医疗、生态力量的汇集，各类商业、地产项目纷至沓来，碧桂园翡翠山、金科城、千里湖山、凤凰星城等等，销售成绩均很亮眼，所以城东新区土地价格上涨在意料之中；

３、整体来看，上半年房地产开发投资额大幅增长主要基于两个方面：一是商品房销售持续火热使企业资金充足，而土地和可售存货严重不足，亟需补充库存，使新开工面积增速和土地购置等指标持续趋好，并带动房地产开发投资增速持续上涨。第二，因为房地产销售持续向好，特别是三、四线城市在“去库存”政策的作用下，销售增速明显加快。

４、从以上数据分析来看，郴州城区房地产市场各项目价格在２０１７年上半年均成上涨趋势，涨幅较大；

同时从上半年的成交数据来看，华尔蓝湾、乐仙小镇、燕泉华府、鑫沙苑、恒大帝景、悦秀名城、豫商·五牛城等盘供货量都是比较大的，同时销售成绩都非常亮眼，华尔蓝湾、乐仙小镇以及万宝国际城二期均为现房，华尔蓝湾采取销售新模式，取得了非常不错的成绩，目前现房告急；而主打公寓和小户型的燕泉华府已经售罄，可见选择实力强劲的代理公司也是不错的选择；

同时，２０１６年年底去化效果明显，今年上半年供货不足，但是郴州市场依然取得了不俗的成绩，可见２０１７年上半年郴州市场已经回暖；

５、从价格方面来看，去年一般住宅成交价格在３８００－４５００元之间（特别好的地段除外），而到２０１７年上半年成交均价已经达到４９００元以上，其中爱莲湖板块、五岭板块、南塔板块、城东板块均价上浮较大；

６、２０１７年国家出台了各项去库存政策，楼市逐渐回暖，郴州各个项目逐渐交房，购房者热情增高，郴州市场现房出现“青黄不接”的现象，故而房价逐渐上涨，在目前楼市利好的情况下，房产代理企业需要保持清醒的头脑进行思考。

五、展望

１、纵观２０１６年，一二线城市房价上涨速度较快，幅度较大，虽然２０１６年一二线城市土地购置面积有所下降，但土地单价的上涨导致土地购置费有显著增长。同时，我们可以看到一二线城市的供求关系依然偏紧，去化周期基本处于１２个月，甚至短于６个月，所以，虽然受到当前土地融资调控政策的影响，但开发商在一二线城市补库存的意愿依然较强。

２、三、四线土地市场“量价齐升”的走势，短期不会发生逆转，因此，未来土地购置面积增速会进一步增长，土地成交金额由于三四线占比变大以及在政策限制下，一二线土地价格保持平稳，整体增速将缓慢回落。

３、楼市“拐点”将至，即将进入短期调整期。而当大家投资比重偏向不动产投资，房价上涨速度快、幅度大的时候，多城市楼市政策调整密集出台，积极稳定市场预期，２０１７年上半年央行进一步加强金融监管，房地产开发资金来源管控收紧，楼市去杠杆率下降，开发商投资成本增高，同时拿地风险增加；同时，政策调控仍在加强，“限购、限售、限贷、限价、限卖”之外，对于调整贷款利率将进一步加大市场观望情绪、增加购房成本，首套房利率上浮也会增加一二线城市购房者还贷压力，市场回归理智，一二线城市预计短期面临降温压力，长期潜力仍存；

４、从供给端来看，随着金融端的继续收紧，企业资金回笼压力大，加上业绩压力，预计下半年企业让利意愿更加强，在需求供给端的共同作用下，再加上部分此前价格增幅过快项目亦面临回调，带动整体价格呈现稳中小幅回落态势，同时七月八月又是传统淡季，郴州楼市能否保持平稳发展，回归常态将是下期的重要观察点。