[摘要] 近日，二中院通报，近年审理的物业服务合同纠纷案中，超九成系物业索要物业费，而业主提起诉讼大多因认为物业服务未尽职责。
近日，二中院通报，近年审理的物业服务合同纠纷案中，超九成系物业索要物业费，而业主提起诉讼大多因认为物业服务未尽职责。
物业费起纠纷占九成
二中院通报，自2012年至2016年，二中院审结的物业服务合同纠纷案件千余起。此类案件中，因业主不交物业费或违约金，物业因索要物业费引发的纠纷诉讼占全部案件的九成以上。还有一些诉讼中，业主主张开发商选聘物业服务企业程序违法，要求确认前期物业服务合同无效。
此外，因认为物业在卫生、安保等方面服务不达标，一些业主起诉物业要求返还物业费或赔偿损失。其中还有的业主家中发生失窃、漏水等情况，业主起诉物业要求赔偿相关损失或承担费用。
拒交物业费构成违约
二中院法官介绍，在诉讼中，物业服务质量不达标成为业主对于拒绝交纳物业费最常见抗辩事由。很多业主认为，对物业服务不满意就可以不交物业费，有的业主认为花钱雇物业公司，物业即应完全按自己意愿提供服务，一旦对服务有任何不满，就采取拖欠费用等消极方式应对，完全没意识到单方面拒交物业费也构成违约。还有的业主甚至被起诉后还采取躲避送达、缺席庭审的方式进行处理。
法官提到，一些业主还混淆了责任主体，将房地产企业遗留的房屋质量问题、其他业主侵权行为等其他问题，均归责于物业公司，进而拒交物业费。
案件中，业主对服务的不满主要体现在安保、秩序、门禁、监控、卫生、垃圾清理，设施维护、公用墙体修缮、电梯养护、下水、排污疏通等方面。此外，还有一些物业和业主之间根本没有签订书面合同。
留存证据意识比较淡薄
在举证方面，一些业主留存证据的意识还比较淡薄。大部分主张物业服务与合同约定不符的业主提供的都是自行拍摄的照片作为证据，但因照片无法显示拍摄时间、地点，物业服务企业不认可其真实性，业主难以证明物业服务企业违约。
同样，在一些案件中，物业服务企业想证明已为业主提供了维修、养护等服务，但因未留存单据或只有单方制作保存的单据，证明力弱。一些物业服务企业想证明物业费未超过诉讼时效，却因无法提供曾向业主催缴物业费的证据而无法证明。
■ 建议
业委会应充分发挥职能
法院建议物业公司和业主，应订立、完善书面合同，将物业服务内容、收费标准、未履约应承担的违约责任等内容固定下来，业主签署书面合同后，也应依约按时足额交纳物业费，不可随意拖欠物业费，避免因拖欠费用引发纠纷。
同时，物业应妥善保存小区提供维修保养的合同、票据等证据，以证明充分履行物业服务、管理职责。业主也要保存交费票据，证明自己履行了缴费义务。当认为物业服务有瑕疵或漏洞时，在对物业服务不到位拍照留证时，要能体现出拍照的时间、地点。必要时，可通过公证固定和保存证据。
此外，法官提出，应充分发挥业委会职能，由业委会代表全体业主监督物业服务企业，对关系到全体业主利益的事宜进行决议，推动物业服务质量的提高。
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