[摘要] 就在天津、上海高调宣布收紧房贷政策之际，北京个人房贷政策早已悄然收紧。
就在天津、上海高调宣布收紧房贷政策之际，北京个人房贷政策早已悄然收紧。
“其实‘十一’过后，国家层面就对各家商业银行发布了控制个人房贷的通知，只不过给了银行一定的消化时间。而现在，据我所知，北京大多数银行已经执行二套房认房又认贷的新政。同时，利率也将有所收紧。目前二套房贷利率没有优惠，首套房贷利率还是8.5折，但银行正酝酿明年1月份后将首套房贷利率优惠提高到低9折。”招商银行信贷部人士对中国房地产报记者透露。
记者从农业银行北京分行信贷部人士处亦了解到，目前该行二套房贷已执行“认房又认贷”政策。
“其实个人住房按揭贷款一直都是零售银行业务之一。除非年底贷款额度紧张，否则银行不会主动收紧房贷。而当前银行收紧房贷，其实是遵从政府楼市调控的统一部署，没有可选项，不执行会被处罚。”一位股份制银行人士对中国房地产报记者直言。
“认房又认贷”落地北京 利率折扣亦将收紧
继新一轮限购收紧后，热点城市限贷又拉开帷幕。
日前，有传言称央行部分分支机构要求辖区内部分商业银行暂停发放个人住房按揭贷款。随后，11月29日，中国人民银行辟谣称，关于央行要求部分楼市过热城市停止发放个人住房贷款的报道并不属实，央行未要求商业银行停止发放个人住房贷款。不过，个人房贷收紧却是事实。虽然北京地区银行房贷政策，一直“低调”地未有发声，但已经有银行执行了“认房又认贷”的政策。
记者从招商银行、农业银行、渤海银行等信贷处了解到，认房又认贷的政策已在北京实质性落地，即，只要借款人利用贷款购买过一套或者以上的住房，无论是否还清贷款，再次申请贷款买房时，均将被认定是第二套及以上住房。而按照二套房贷款要求，首付款比例提高到50%，二套房为非普通自住房首付至少七成。
另据招商银行信贷部人士透露，2017年1月份起，首套房贷利率优惠幅度很可能会从现在的8.5折提高到低9折。
据记者调查，银行收紧个人房贷的原因，除年底贷款额度紧张因素制约外，更多的是受国家调控政策影响下的被动适应。
从“十一”周至今，针对抑制投机性需求的国家层面调控力度空前。央行行长周小川在10月6日~9日的几日内在两个场合均表态会对信贷增长有所控制之后，央行又于10月12日，召开商业银行住房信贷会议，共召集了17家银行（5家国有大行、12家股份制银行），控制住房信贷成为关键词。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。
接着，10月21日，银监会在第三季度经济金融形势分析会上要求严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策。
事实上，房贷优惠利率正在走高。融360数据显示，11月首套房平均利率为4.45%，较上月增加0.01%，是2014年6月以来首次回涨；二套房平均利率为5.4%，较上月同样增加0.01%。11月，共有450家银行提供优惠利率，相比10月份减少5家。从首套房利率的优惠力度来看，11月533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有151家，较上月减少4家，占比28.33%。
融360分析师认为，部门对于个人住房按揭贷款的差别化住房信贷政策并未变化，但较之前强调了贷款人信息等真实性审核，同时在发放个人住房按揭贷款的量上，要求做到月度增量环比下降。也就是说，11月较10月的住房贷款增量要低于10月较9月增加的量，以此类推。此举是要求商业银行理性对待楼市，控制好房贷的风险，部门从商业银行的层面控制房贷市场过热，有利于给楼市降温。
同时，北京各家商业银行普遍拉长了放贷时间，“每年年底，银行放款额度就会收紧，审批和办理程序也会比较严格，尤其是到了每年后一个月，新增的房贷申请需要等到明年才能放款。”前述股份制银行人士表示。
楼市调控“紧”格局
在2017年可能加码
楼市信贷调控加码，源于2016年以来个人按揭贷增速惊人，且住房按揭贷款占贷款总额的比重越来越高。个人房贷快速增长带来的风险已逐渐显性化。
央行数据显示，10月按揭贷款依然是新增信贷的主力，占比高达75%。而在9月个人按揭贷款额度中，10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%。
国务院发展研究副主任王一鸣表示，随着经济增速放缓，高速增长期积累的风险开始暴露，是房地产和金融领域的风险隐患需要引起高度重视。
一方面，房地产领域泡沫风险增大。新旧动能转换期实体率下降，资金“脱实向虚”，刺激了房地产需求。过度宽松的货币信贷条件，推动居民率迅速攀升。这些因素推动一线城市和部分热点二线城市商品住宅价格高位过快上涨，并造成金融资源过度向房地产领域集中。
另一方面，金融领域风险隐患增多。在率下降的背景下，经济增长对信贷扩张的依赖进一步推升率。过度负债和效益下降叠加，使企业偿债能力大幅下降，企业债违约事件明显增多。商业银行不良率持续上升，达到近年来高点。
交通银行总行高级分析师夏丹对中国房地产报记者表示，近一年来北京新建商品住宅均价上涨了30%，城区居民的实际感受比这个幅度更是大得多。从国庆节以后的两个月来看，成交虽有降温但价格依然坚挺，并且成交下降一部分是通过“暂停网签”的强制手段来实现的。
“几个热点城市开始追加新一轮收紧措施的行为表明，前一轮调控效果可能还没有达到期望值，也表明决策层‘抑泡沫、控房价、防风险’的态度坚决，房价不稳，政策不止。因此，认房又认贷或提高首付和利率等政策深化，有可能继续，并且这种‘紧’的格局不大可能在2017年上半年发生改变，预计短期内成交同比回落，房价涨幅放缓。”夏丹预计。
银行业吴昕栋对中国房地产报记者表示，尽管个人住房按揭贷款是零售银行业务之一，时间长、稳定、风险小，尤其是一线城市和热点二线城市，银行都愿意做而且争着做，不会主动收紧。但受国家调控政策影响，在具体贷款政策上银行只能被动适应。
“目前上海、天津楼市调控力度加码，政府有意控制房价涨幅、打压楼市投机需求。因此，未来不排除调控效果不理想时会追加新的调控措施。”吴昕栋分析认为。
“去要分阶段有序推进。先控制率增速，再稳定率水平并优化结构，后达到降的目的。”王一鸣表示。
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