[摘要] 北京商品房交易中的贷款首付比例再度升高。昨天,本市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(以下称“京八条”)。即日起,本市将施行差别化住房信贷政策,按照是否属于普宅、是否属于二套房而划分为四档,其中二套非普宅的首付比高,为不低于70%。
北京商品房交易中的贷款首付比例再度升高。昨天，本市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(以下称“京八条”)。即日起，本市将施行差别化住房信贷政策，按照是否属于普宅、是否属于二套房而划分为四档，其中二套非普宅的首付比高，为不低于70%。业界分析，新政主要针对投机客群，提高门槛的同时降低率，预计对二手房市场将产生明显的降温效果。
首套房首付比依房子而定
根据“京八条”，今后贷款购买商品房的贷款比例与认定条件有较大调整。
如果是购买首套普通自住房，首付款比例不低于35%；如果是购买非普通自住房，首付款比例不低于40%。
需要注意的是，这里面的“自住房”并非是“自住型商品房”的简称，而是平时常说的商品住宅。至于是否“普通”，此前已经有相关限定条件。根据相关规定，普通住宅需要同时满足三大条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
2014年，本市也曾发布过普通住房的价格认定标准：五环内标准为单价39600元/平方米、总价为468万元；五环到六环31680元/平方米、总价374万元；六环外23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。
评
有望挤压掉恐慌入市者
“对于有能力支付的购房人，5%的首付比例抬高影响不是很大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，提高这5%，其实主要是为了挤压掉一部分恐慌入市购房人。他们本来计划未来买房，但看到近来疯涨的房价，凑钱买房，甚至通过、信用抵押等方式紧急入市。但实际上，对这部分人来说，购房后还款压力会较大。
二套房商贷“认房又认贷”
对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
在此之前，本市对于二套房贷款首付比也定为50%。只不过，此前本市对于“二套房”的界定所执行的是“认贷不认房”的政策，也就是如果首套房的贷款还清，再购买第二套房产时依然执行首套房的首付比。然而，这项新政发布后，使用商业贷款购二套房则是“认房又认贷”，无论是否还清，均按照50%的比例缴纳首付款。
某地产研究统计数据显示，北京二手房购房者人群中，“连环单”比例在2016年高达45%左右，也就是其中卖掉一套房再买的改善型购房者占比接近50%。这种情况下，信贷政策的变化对市场影响大。
“按首置、二套和普通、非普把贷款首付比例划分成四档，也避免了过度使用和过度购房，照顾了自住型需求。”胡景晖说。
评
个别地区二手房或
“对比来看，该项政策对于二手房市场的降温效果将更为显著。”亚豪机构市场总监郭毅说，二手房是根据评估价格决定贷款额度，随着今年二手房价格的较快上涨，实际成交价的增速已远远高于实际评估价格的涨幅。在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40%至60%，随着政策落地，预计二手住宅的实际首付比例将会进一步提升，有可能达到50%至70%，这将抑制二手购房需求，预计部分今年涨速过快的区域，二手房价或回落。
中低价中小户型将加大供应
在首付比例上进行调整的同时，本市仍将兼顾刚需购房需求。记者在“京八条”中看到，“9070”政策被再度重申。
在供地方面，本市将积极推进土地供给侧结构性改革，进一步加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。
在严控地价的同时，本市将对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。
而对于不少年轻购房族更关注的自住型商品房，也将加大供应。“京八条”披露，为有效稳定房地产市场，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。
评
让刚需购房人有房可买
郭毅给记者拿出一份数据，今年前9个月，北京纯商品住宅套均总价已经高达536万元。“加大中小户型商品房供应，目的在于改善当前新房市场以140平方米以上大户型为主力的供应结构，控制总价，让刚需及刚改购房客群有房可买。”她说，“限地价竞房价”的政策，则是为了防止北京高价地和高房价的现象继续蔓延，也避免因此推导市场产生房价上涨预期，催升投机需求。
报价明显高于周边不发预售证
前天，本市多部门联合严查房地产市场的违法违规行为。而在这份新政中，对于开发商，也有专门且详细的新措发布，是在价格方面。
对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案；对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。
商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。根据“京八条”，开发企业应在交易场所醒目位置明确标示可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知，不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段，故意制造房源紧张气氛；不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。
评
高价楼盘入市难度增加
“截至目前，已经有超过10个城市出台了各种调控政策，在这当中，北京的力度大。”某地产首席分析师张大伟分析，“京八条”将约束明显高于周围、明显高于前期的楼盘价格，这将导致很多高价楼盘入市难度增加，取得预售证难度大涨。对于高价项目来说，如果延缓入市，那么就面临巨大的资金压力。
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