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人地钱严重错位致使房价疯涨 欧阳捷称未来将趋稳

房天下   2016-07-22 16:04

[摘要] 7月22日,“2016博鳌•21世纪房地产论坛第16届年会”在海南三亚继续召开。新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生在论坛上作主题演讲,从人地钱三方面分析住宅市场未来走势。

7月22日,“2016博鳌•21世纪房地产论坛第16届年会”在海南三亚继续召开。新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生在论坛上作主题演讲,从人地钱三方面分析住宅市场未来走势。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷

新城控股集团高级副总裁欧阳捷

2016年上半年房地产市场异常火爆,销售额增长44%,创历史高峰。欧阳捷先生表示,房价上涨主要带来了两个问题。个问题是去库存陷入困境。目前至少81亿平方米的库存,去化不易。第二个问题是房价上涨推升了热点城市“潮”,而且“”现象不仅仅存在于一、二线城市

房价为何直线飙升,欧阳捷先生认为原因很简单,分为三方面:人、地、钱。

大城市人口红利效率强大

二线城市人口持续增长,三四线城市人口趋于稳定。人口减少的地方是哪里?农村和小城镇。那里的人们纷纷涌入中等城市或者大城市。

越是大城市,人口红利效率越强大,而且这种趋势是全的趋势。人口流动的背后是人口资本的流动。我们做过一个捐赠流动图书馆公益活动,在与生交流时发现,他们毕业之后表示要去中等城市或大城市,并且大多数到了大城市,人和资本都会留下来。而这些流动人口正是未来维持城市房地产的主力军。

然而城市化的道路却是漫长的,农民进城有四个痛点,分别是缺乏安家的资金、缺乏公平的机会、缺乏流动的社会保障以及公平的就业机会。

为实现产业和人口的“腾笼换鸟“ 只有土地溢价

我们的国策是控制大城市边界以及人口,欧阳捷先生认为,这就必将导致土地供应不可持续的。

以上海为例,要打造具有竞争力的城市,就必须引进具有竞争力的产业和人口。因此,为通过腾笼换鸟,引进人才,好的办法只有土地溢价。造就楼王,进而推高房价

人民币贬值 不动产可保值

欧阳捷表示,钱不断流入一二线城市,销售额占比达到52%,在这种情况下,谁能拿到一二线的土地,谁就拥有了未来的资本。

目前来看,人地钱出现了严重的错位,未来必须增加大城市的土地供应,打造都市圈快速网,实现都市圈社会服务一体化。如何打造都市圈?从交通入手,解决子女问题,老人养老问题,医疗问题等等,并且形成一体化管理。

前期市场火爆透支市场需求 下半年楼市平稳

对于下半年的住宅市场走势,欧阳捷先生也是十分关注。他认为前期市场火爆透支了市场需求,接下来整体会比较平稳,具体将是一、二线城市量稳定价上升,三、四线城市量减价稳。

而目前面临重要的是库存结构矛盾的问题,需要去库存的三四线城市没有去库存,不需要去库存的一二线城市恰恰去了很多库存。

会议上,欧阳捷先生称目前是后的政策机遇期。而政策机遇期大的来源就是货币政策,今年的货币政策将影响明、后年的整个楼市走势。目前,工业经济不好,房地产是GDP的大支持因素,为保证GDP的稳步增长,政策上一定会有所支持。房地产的金融化愈加明显,将准已然无用,降息迟早会来。

未来2-3年,房企还是要加速跑,抓住机遇期。如果错过了,未来恐怕是没有机会了。

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