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地方搞房市维稳 不如尊重市场

新京报   2016-02-28 07:18

[摘要] 经济工作会议提出的房地产去库存,在一些地方遭遇梗阻,说到底,还是楼市维稳的动力机制未改。

经济工作会议提出的房地产去库存,在一些地方遭遇梗阻,说到底,还是楼市维稳的动力机制未改。

2015年底召开的经济工作会议,明确提出房地产去库存,并鼓励降房价。但据报道,日前有开发商道出“开发商想降房价但自己说了不算数”的窘境——“房价能升、能稳,但不能降”,因为有时会遭到地方政府反对;四川某副市长则表示,“在县市级的地方,房地产仍然是当之无愧的支产业,这就是为什么进行调控,他们很难积极的根源所在。”

就在这两天,国家统计局公布了1月份70个大中城市住房价格变动情况,显示相当一部分城市房价出现上涨势头。如果说,基于产业结构变迁所带来的人口流入,一线城市房价上涨可以理解,那些三、四线城市乃至县城里的楼盘空置和不并存的景象,显然难言正常。而今这则报道,呈现出了这诡谲景象,也让此前某些人对一些地方政府可能阻挠的判断,得到了印证。

但要看到,要求“取消过时的限制性措施”和央行降息等去库存的政策初衷,在很多地方没法落到实处,除了地方政府因土地财政依赖暗中抵触外,更为深层次的原因在于,地方政府(土地储备、地方债务平台)与商业银行之间、开发商与商业银行之间剪不断理还乱的债务纠葛。

此前,基于拉动的经济增长惯性,各级地方政府土地储备和地方债务平台旗下尚未开发的国有土地,很大一部分已抵押给了商业银行,而若房价出现大跌并引发土地估值的跟跌,必然会引起地方财政的连锁反应,商业银行对此也难以承受。故而,一些地方与其承受降房价导致的债务连锁反应,不如拖延。至于开发商与商业银行间的债务纠葛,亦与此同理。

这无疑是种负向循环的反馈机制:地方政府若不顺应市场规律,那去库存就是句空谈,而若房地产去库存持续无法解决,那不仅地方难有资源和精力引导地方实体经济转型和升级,商业银行的信贷资源也无法得到有效释放。更严重的是,若房价出清库存的动力机制被扭曲,烂尾楼和“鬼城”数年后必会大量出现,商业银行所涉土地抵押和房地产抵押的贷款也会持续堆砌,终不可避免地引发房价结构性崩塌和系统性金融风险。

这就是“长痛”和“短痛”的权衡。当前部分地方房地产库存“去之不掉”、房价的“降之难降”,说到底病在地方政府、根在商业银行。要对此已呈病态的乱象进行破解,层面严禁地方政府暗中抵触房地产,建立必要的问责机制很重要。

更重要的,则在于强化商业银行的市场化意识,对地方政府的国有土地抵押贷款开发商房地产抵押贷款,不仅应立马收紧,而且对既存地方债务更不能展期展期再展期,作为债权人对抵押物(土地和房产)该处置的就处置,该列入坏账准备的就列入,不能存在“国资主导的商业银行对国资地方债务平台”即可宽容的心态。而要达到该目的,政策层面还需强化《新预算法》的执行,根据地方债务状况,严格限制非民生保障类财政支出。

任何式的房价维稳均没有意义,对一些地方政府而言,必须看到,遵循市场规律让房价理性回调,远远好过持续胶着终导致房价的结构性崩塌。

 

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