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碧桂园坎坷进京路

京华   2015-10-30 15:22

[摘要] 曾多次出现在北京土地招拍挂市场的碧桂园,日前如愿获得位于丰台区花乡的两宗商业金融用地。然而,就在各方热议碧桂园终于进京之际,却传来碧桂园退地风声,对此碧桂园表示确实在重新核算项目的成本和价值,一旦决定近期将对外公布。

曾多次出现在北京土地招拍挂市场的碧桂园,日前如愿获得位于丰台区花乡的两宗商业金融用地。然而,就在各方热议碧桂园终于进京之际,却传来碧桂园退地风声,对此碧桂园表示确实在重新核算项目的成本和价值,一旦决定近期将对外公布。对于一向擅长运作郊区大盘的碧桂园来说,面对如此高昂的地价,未来如何开发、销售以及后续的资金问题,的确也是横亘在其面前的一道难题,今天的犹豫和迟疑也不难理解。

退地疑云

显而易见,碧桂园对于其在北京城区市场的首次落子是格外谨慎的。

10月21日,碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地,溢价率均超140%,综合楼面价为2.9万元/平方米。然而,几天之后,有市场消息指,主导举牌的金茂在竞拍中的终报价超出了碧桂园授权金额,碧桂园告诉本报记者,土地价格和资金问题让其不得不重新核算项目成本和价值。

花乡四合庄地块位于丰台区中南部,今年内该区域已经出让了多宗地块,其中,今年9月,中铁置业集团和中铁集团以11亿元竞得区域内一宗商业金融用地,楼面价为1.82万元/平方米,今年7月,金融街以17.6亿元也竞得相邻地块,楼面价为1.6万元/平方米。

相比较来看,碧桂园和金茂此次买地的价格要远高于之前的成交价,短短几个月内便创区域新高。

机构也并不看好此次。全球著名投行瑞信集团近日发表研究报告指出,因碧桂园持有一线城市土地储备所付价格太高,新项目或为毛利和资产净值带来负面影响。因此下调碧桂园资产净值的预测。

除此之外,易居研究院智库研究总监严跃进分析认为,以联合体方式拿地,对于碧桂园打造一线城市项目品牌的意义也不大,甚至品牌的影响力容易被更为的项目运营方金茂所掌握;另一方面,对于此类商业金融产品的开发来说,碧桂园自然没有太多。

严跃进预计,碧桂园进军一线城市的目标明确,后续可能还会继续单独拿地,或者待融资计划到位后,还会尝试高价拿地。

截至记者发稿,碧桂园方面尚未给出明确的答复,无疑,碧桂园的“退地”将给合作伙伴金茂带来较大压力,无论是由金茂单独完成或者再找“下家”合作,这都会影响项目的进程。

多种进京路径

碧桂园一向以经济圈来展开区域布局,原来主要盘踞在经济圈的城市,以高性价比的项目来吸引核心城市的人群跨区域置业。今年以来,集团正式吹响进军一二线城市的号角。

从未在北京公开土地市场有所斩获的碧桂园,继去年打造位于京西十渡的碧桂园九龙湾之后,今年又于京北再造度假楼盘碧桂园官厅湖和金山岭·长城河谷项目,同时还以收购方式进入燕郊市场。

一线城市事业部直接负责人、碧桂园集团联席总裁朱荣斌看来,未来三四线城市依然是碧桂园的主战场,但作为千亿级企业,不进入一线城市对碧桂园来说是不完整的。

事实上,几乎每一个开发商都有类似的北京“情结”,对于开发商来说,只有进入北京,才意味着能更好地向发展和辐射,如果不进京,就很难做到性公司。不过,在各自的进京路上,有的一举成名,有的却越挫越勇。

龙湖地产2005年首次进京,以“农村包围城市”的模式,凭借滟澜山、香醍漫步等几个郊区别墅项目的先后亮相,在北京站稳脚跟;闽企泰禾2010年借壳上市之后便开始抢夺土地,屡屡斩获“”,被业界与当年的顺驰联想在一起,然而时移世易,当年的“”纷纷解套,现在的泰禾已经做得风生水起。

恒大进京路也颇为坎坷,2013年,以几乎不赚钱的保障房为敲门砖,以品牌价值胜过实际销售意义为代价,才叩响了进京的大门。

在进京赶考成功的企业经验中,如果项目没有一炮打响,后期的考验将格外艰难。万科、绿地、富力、合生等都验证了这条规律,因此,碧桂园对其在北京首秀的谨慎,也就不难理解。

多重风险

中原地产研究部统计数据显示:截至10月上半月,一线城市累计土地成交额3018.37亿元,成交楼面价8263元/平米,同比上涨8.3%,其中,9月成交额达588.78亿元,创今年来新高,环比8月涨188%。

市场升温,对于一二线城市的土地资源,房企的看多情绪有增无减,导致地价居高不下。然而,开发商们极尽所能想挤进来的北京市场,却是风险重重。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,从碧桂园的公司体制来看,其跟投制度与全产业链体系是企业能够得以发展的根本,而这其中的关键词是高周转与低成本,但是在北京,尤其是在高地价高房价背景下的北京市场,这一却很难奏效。而碧桂园要想真正进京,就必然要对公司运营模式做出一定改变,以适应北京市场,这也是当下很多“南方系”房企所面临的抉择。而即便做出改变,由于经验不足,在项目运营中仍有可能出现未知风险。

此外,据亚豪机构统计数据显示,今年已出让的29宗宅地中,楼面价超3万元/平方米的达13宗,加上正在出让的土地,年内土地楼面价超3万元/平方米的宅地将达到18宗以上。郭毅认为,这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力,另一方面也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增,但其所面向的中产阶级客群增长速度却相对较慢,因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象,而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。

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