[摘要] 世联行董事长陈劲松于2月26日转发微博称，这是农村第二次土地革命，并指出此次革命将为“小产权正名”。小产权房正名之路可谓长路漫漫，数十年之后在不动产登记及农村集体经营用地入市的影响下，转正呼声再次响起。
2015年春节期间，常委会审议《33个县级区拟允许农村集体经营性用地入市》决定草案获得进一步落实，允许北京市大兴区等33个试点县（市、区）区域存量集体经营性建设用地入市，并将提高被征地农民分享土地的比例。
世联行董事长陈劲松于2月26日转发微博称，这是农村第二次土地革命，并指出此次革命将为“小产权正名”。小产权房正名之路可谓长路漫漫，数十年之后在不动产登记及农村集体经营用地入市的影响下，转正呼声再次响起。
农村集体经营用地入市 小产权房迎春天？
2015年2月25日，常委会审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。调整将在2017年12月31日前试行。
早在2014年“一号文件”中就规定，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地流转。在此之前，农村集体土地想要入市，必须先经过征地补偿后收归国有，只有国有土地可以走招拍挂的出让流程。事实上，在民间存在着不少原农村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，这就被称为了“小产权房”。
党校国际战略研究所副所长周天勇在呼吁小产权房登记时指出，有70亿平民的小产权房，有近2-3亿人居住。对此，与其隔空对话的任志强指正为，真正用于买卖给非农户籍人口的小产权房只有约7亿平方米，公开数据是6.9亿平方米，农民上楼和安置的不是小产权房的概念。同时，任志强也提及宅基地也有非法转让和买卖的。
在新草案中，农村集体经营用地不需要再经过国有化，将直接进入交易市场，且土地将直接按一定比例由政府和村民分成。对此，业内人士分析，如此庞大数量的小产权房若能乘着政策的春风真正进入房地产买卖市场，对于已经购买小产权房的人来说可谓喜忧参半，但对于存量房激增的当下房地产市场，可谓是一场灾难性打击。
转正之路异常艰难 旧疾新病成为阻碍
新草案中提及，调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。此次调整的农村的集体经营用地及宅基地为农村集体建设用地其中的两大类，而农村经营性用地多为过去的乡镇企业用地，这些土地也成为了小产权房的“沃土”，究其原因为农民想凭借其土地获得高价值，而购房者希望买到低价格的房子。
在房地产研究主任赵秀池看来，小产权房从目前情况来看依旧无法正名。“房屋盖在国有建设用地上是没有问题的，当盖在了农村卖给了城里人问题就比较大，这主要看房子盖在什么性质的土地上，有盖在宅基地、或农村经营性土地上，还有盖在耕地或者农地上，情况比较复杂，这需要法律修改并加以规范化。”
在此草案提出之前，已经开展了对于农村用地的调整。2013年深圳、温州对于农村用地进行调整，其中深圳批准合法工业用地可申请进入市场流通，温州对于农村土地承包经营权、农村房屋权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权获批在农村产权服务机构交易，2014年石家庄、西安实施农村集体土地流转及农村宅基地流转试点，一定意义上遏制了小产权房扩张的势头。
据赵秀池分析，另一个不能转正的主要原因，即小产权房数量大，而目前房地产库存也很大。据国土资源部统计，2014年土地出让总金额达4.1万亿元，2014年末商品房待售面积较2013年末增加12874万平方米。对此，她认为小产权房在目前法律基础下是不可转正的，商品房还是要盖在国有建设用地上，若将它转正，涉及到小产权房量巨大，一下子都入市且都归正了，房地产市场受到的打击大。
同权同价并不易 小产权房存空间
国土资源部部长姜大明作草案说明时提及，试点区域将综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障。符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社保体系。“试点区域将合理提高被征地农民分享土地的比例。国务院有关部门将通过推行征地信息公开、完善征地程序等方式，加强群众对征地过程的监督。”姜大明于2月25日说道。
对此，北京中城国建城市规划设计研究院有限公司院长罗亚蒙认为，农村集体经营用地入市致使集体土地不再经过土地征收变性环节，政府将不再充当倒卖土地的二道贩子角色，农村村委会将获得天价土地入市，农村内部分配矛盾将进一步加剧，巨贪村官将大批量产生。
房地产研究主任赵秀池也指出，集体用地以什么方式入市，目前来看同权同价比较难，一个地和房子讲区位的，不同区位价格不同，农村的用地基础设施还有周边环境没有城市好，从现实和区位来看也达不到完全相同的概念。
在此次草案之前，深圳市深圳批准合法工业用地可申请进入市场流通时曾推出了土地采取两种分配方式，一是所得50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；二是所得70%纳入市国土基金，30%归原农村集体组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。对此，赵秀池认为33个试点城市分配比例情况还需要根据当地情况来进行评估，并需要和农民将来的长远利益挂钩，注意当时的补偿和未来利益的补偿，比如社会保障等。
如今，距离该草案调整试行日期2017年12月31还有近3年时间，而距离33个试点城市成功后推行到仍需时日，在此时间里小产权房如何定论仍悬而未决，所承诺的“被征地农民分享土地的比例”将成为未来小产权房是否继续扩大的关键。
33个试点县市区名单：
北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。
【延伸】
不动产登记将启 小产权房无缘转正
《不动产登记暂行条例》将于2015年3月1日施行，包括集体土地、房屋建筑权等在内的十类不动产将在范围内进行统一登记。关于小产权房的问题，国土部不动产登记局副局长冷宏志日前表示，“小产权”其实是“没产权”，根本不在“不动产权”登记的范围内。其不是通过合法途径购买的房产，自然更不可能得到不动产权证书。因此违法者要彻底打消念头。
同时他明确表示，在对农村宅基地登记的过程中，很多地方机构也明确说明，小产权房、违法建设，均不在登记范围内，更不可能存在顺势“转正”的机会。
中房集团原董事长孟晓苏近日在微博上提出质疑，小产权房是全民“违法”？他提及，约70亿平方米“小产权房”，按每套房100平米计算即为7000万套房，每户住3人即超2亿，还有约4000万“违法”卖房的农民。若按现法规审视，“涉嫌违法”的农民与城镇居民共计约2.5亿人，占人口的18.5%。同时，网友也提出了自己的担忧：一旦允许小产权房转正，用不了多少年中国就没有耕地了。
对此，原财政部财政科学研究所所长贾康指出，中国城镇化推进这么多年，城乡接合部还有不少模糊地带，甚至形成了积重难返的小产权房问题。十几年前，作为改革大方向下非做不可的事项，物业税在六个地方启动，后来扩大到十个地方模拟空转试点。模拟空转的前提就是做登记，只不过它是局部的。如果是小产权房，已没有退路，登记制度如果在2018年必须完成，按照他的理解，2018年之前，不管北京（楼盘）有几十万套、其他城市有多少万套，这些小产权房必须有对它的具体处理方案并对此分类。
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