[摘要] 截止12月14日,北京全市200平以上的别墅库存量为6679套,不计算新增土地供应转化,以2014年月均去化量计算,去化周期也已经超过56个月,超4年半的时间。
12月13日,融创农展馆项目“观澜嘉苑”以16.5万元/平的高价刷新了住宅项目单价记录。有解读声音认为北京市豪宅市场将从此升温。果真如此吗?
事实上,在市场下行的2014年,北京购买力聚焦的高总价、大户型的别墅市场也显著遇冷。
据统计,截止12月14日,北京全市200平以上的别墅成交量为1384套,比去年同期大幅下滑43.9%;成交均价为36030元/平,比去年同期大幅增长19.1%。
而在存量方面,数据显示,截止12月14日,北京全市200平以上的别墅库存量为6679套,不计算新增土地供应转化,以2014年月均去化量计算,去化周期也已经超过56个月,超4年半的时间。
对此,认为,抛开市场供需层面看市场,似乎价格仍在迅速攀高,但事实上北京现阶段高总价、大户型的住宅市场的供需情况已经较为严峻,在阶段性市场供应远大于阶段性需求的背景下,市场去化相对缓慢、竞争加剧、项目运作风险凸显等特征将在未来的两、三年内将更加明显。
认为,在过往的2010~2012年等年份中,项目在限购、限贷趋紧的同时显示出相对稳健的销售和较好的率,因此而被众多房企所看好。与此同时,北京土地市场也逐步升温,地价攀高趋势明显。在这两大因素的影响下,为保障预期,过去几年间的宅地供应中大量土地被转化为项目,形成高总价、大户型产品库存不断攀高的局面。2013年的“限高令”也使得不少项目在较长的一段时间内无法获得销售审批,客观上也起到了推高项目存量的作用。随着“限高令”的逐步解除,从现在起至明年上半年,未来一段时间很可能将形成住宅项目扎堆入市的情况。
认为,由于北京市项目存量偏高、去库存周期漫长,加上价格不断攀升,随着限高令的解禁,2015年豪宅项目营销激烈竞争的情况很可能发生。对于开发商来说,做出品质意味着成本进一步攀高,去化缓慢意味着销售压力增加,未来一年北京豪宅将面临大考。
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