[摘要] 编者按：根据《证券日报》记者的实地调查，目前杭州德信·北海公园多个项目销售均价接近1.6万元/平方米，实际幅度接近3000元/平方米，并非市场传言一夜疯降6000元/平方米。杭州楼盘能否传导到其它城市？空间到底有多大？今日，本报聚焦杭州部分楼盘，希望给读者提供有益的价值参考。
编者按：根据《证券日报》记者的实地调查，目前杭州德信·北海公园多个项目销售均价接近1.6万元/平方米，实际幅度接近3000元/平方米，并非市场传言一夜疯降6000元/平方米。杭州楼盘能否传导到其它城市？空间到底有多大？今日，本报聚焦杭州部分楼盘，希望给读者提供有益的价值参考。
有分析人士认为，杭州去年土地出让现牛市，今年楼市新增货值约3000亿元，大型房企大量涌入倒逼本地开发商率先加快周转速度，主动跑量回笼资金，以免被套
杭州楼盘遭抢了。昨日，《证券日报》记者走访杭州多个项目后获悉，目前德信·北海公园多个项目销售均价接近1.6万元/平方米，实际幅度接近3000元/平方米，并非市场传言一夜疯降6000元/平方米。
杭州双赢置业机构总经理章惠芳向《证券日报》记者表示，在限购大势下，市场有效需求有限。鉴于此，除了杭州去年土地供应量大增，导致杭州楼市库存居高不下外，大型房企近两年大量涌入，加快了推盘节奏，也刺激了本地开发商率先。
事实上，万科、龙湖等大型标杆房企开发经验成熟，项目周转周期普遍在一年以下，这在一定程度上刺激了以往开始周期较长的本地房企向高周转转型，因此不得不争抢市场份额，以此加快资金回笼，进而再度拿地扩张，在强者恒强的2:8定律下，还能占有一定的市场份额。
楼盘遭疯抢
2月24日，《证券日报》记者在大雨中实地探访了德信·北海公园等多个项目。记者在现场发现，尽管天下着大雨，但来德信·北海公园项目看房的购房者却并不少。不过，在售楼处并未发现闹事的老业主，也并没有老业主砸售楼处，只是拉了横幅，比较理性。
德信·北海公园售楼处某销售人员向记者表示，此次推出的房源总计170套，两天内已经成交了150多套，成交均价在1.5万元/平方米—1.6万元/平方米之间，而剩余的10多套都是差的户型，属于客户不认可的房源。
而与德信·北海公园一街之隔的方正御星目前开盘均价约为1.6万元/平方米。有消息人士向记者透露，实际上这一开盘定价要比该开发商定价预期低了2000元/平方米左右，显然其调价方式比较低调，以低开方式求高走。
“实际上，这个楼盘是因为其原销售价格定的比较高，去库存化速度慢，原销售定价要达到2.1万元/平方米左右，即使起价也要超过1.7万元/平方米。”有消息人士向本报记者透露，而且剩余的170套房源是该盘的尾盘，开发商也是为了快速清盘，结算资金。
值得注意的是，《证券日报》记者在探访天鸿·香榭里楼盘时看到，售楼处门口站着两大排保安，有的还撑着伞，门外还停着一辆警车。同时，记者发现，该售楼处沙盘已经被砸了。此外，售楼处有几十个统一着白色印有红色汉字T恤的老业主在闹事，T恤上印着“香榭里欺诈销售我要退房”等字样。有老业主告诉记者，该楼盘周边有高压线等各种问题，存在欺诈销售行为，要求退房。
“这次参与优惠活动的房源总计200多套，目前在排号过程中，交2万元可以抵购房款5万元。”天鸿·香榭里售楼处某销售人员向《证券日报》记者透露，项目一期销售均价约为1.7万元/平方米，而二期参与活动的房源销售均价约为1.4万元/平方米，直降了3000元/平方米。
值得一提的是，该销售人员向记者透露，“现在我们的登记客户已经超过实际推出房源的套数，您要是想买，得快点登记了，以免选不到房。”
“开发商一试探市场，购房者马上蜂拥抢房。”有业内分析人士向记者直言，这意味着杭州楼市崩盘之说尚缺乏说服力，不过后市如何还有待观察。
库存居高不下
事实上，美联物业研究认为，此次杭州楼盘周遍供应量较大，采用价格手段是最直接拉动需求的做法。
有机构发布的报告显示，2013年10个典型城市（北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌）土地出让金收入为8846.3亿元，与2012年4397.7亿元的土地出让金收入相比，涨幅超过1倍。
该报告显示，从历年情况看，2013年土地出让金收入创了新高，即使与2010年土地成交高峰年相比，增幅也达到10.1%。对此，有分析人士认为，土地出让金收入骤增，将大量增加2014年上述城市的入市货值。届时，房价或将松动。
无独有偶，另一研究机构称，2013年杭州市场总货值量为3000亿元，当年销售1599亿元，真实去化率约为50%，属于普通水平。此外，杭州2013年土地出让1300亿元，将在未来形成大约3000亿元的新增库存货值。鉴于此，加上2013年未消化的库存，杭州楼市2014年面临的去化压力可见一斑。
“开发商主动，意味着其已经意识到风险。”上述机构分析人士如是称。
不过，章惠芳向《证券日报》记者表示，“杭州有些楼盘确实下调了销售价格，但没有达到一夜直降6000元/平方米的程度。楼盘实际幅度约为15%-20%，即每平方米下降1500元-3000元。”
对此，上述机构分析人士也认为，虽有开发商主动下调房价，但整个楼市直接进入断崖式下跌的概率小。
标杆房企涌入逼杭房企
值得注意的是，章惠芳认为，杭州此次部分楼盘与2008年、2012年年初出现的现象有所不同。2008年和2012年年初时，房企资金链紧绷，很多大型开发商率先，进而引发潮。
而在此轮中，杭州本地房企率先主动下调价格，下调幅度一般控制在15%-20%。此外，万科、中海、龙湖等房企实际上也在低调地调整销售定价，新一期入市房源或者纯新盘的销售定价实际已经比预期定价低，一般每平方米要低1000元-2000元。
章惠芳称，相较于杭州本地房企下调房价的举动，大型标杆房企调价操作一直比较灵活，紧跟市场，其一般通过蓄客量来调整销售定价，即以“量”定价，销售手段较为灵活，能够抓住楼市窗口期，即便也比较低调。
章惠芳表示，此次有“马年降”之称的德信·北海公园的开发商即为杭州本地房企。2月19日，德信置业以总价17.5亿元竞得2号城东艮山西路沿线宅地，折合楼面地价12440元/平方米。两天后，德信调整德信·北海公园最后栋楼的销售价格，可见其是为了再度扩张而进行的调价清盘举措，实际上并不能代表杭州整个楼市未来走向。
不过，章惠芳也称，预计2014年杭州楼市板块分化现象将比较明显，在新盘较为集中且供大于求的区域里，有些楼盘已经调低或者正在酝酿下调销售定价计划，毕竟市场预期已经开始转变，但在杭州区域，房价大幅下降可能性并不高。
中原地产首席分析师张大伟表示，杭州等二线城市项目开始调整价格，这预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现。
而美联物业研究则认为，2014年楼市将出现两极分化：豪宅与普通住宅的价格将进一步拉大；四大一线城市与三、四线城市的楼价价差进一步拉大。总体而言，2014年呈现出来的格局将呈现出“弱市开局-年中走强-年末弱市”的趋势。
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