[摘要] 解决小产权房问题，化解存量是关键。只有明确了存量的处理政策，才能从根源上堵住增量，否则小产权房开发和群体“生米煮成熟饭”的侥幸心理永远不会消失；只有尽快形成存量处置和增量处置并举的配套政策，小产权房持续不止的乱象才能得到根本控制。
浇不灭的“小产权房热”
党的十八届三中全会提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，土地制度改革全面提速。有些人据此错误认为，小产权房或将合法化。在一些地方，小产权房甚至出现了高热不退现象。
面对这一形势，国土资源部、住建部两部门于去年11月23日紧急下发通知，叫停在建、在售小产权房，北京等地方政府也开始“出重拳”清理拆除部分小产权房，并将相关责任人移送公安机关和监察机关处理。然而，这些举措似乎并未从根本上扭转市场的预期。
部分地区交易旺盛
记者从石家庄市开发区天山大街一路驱车走访发现，这里密密麻麻分布着20多个楼盘，有六七个没有任何证件。目前，石家庄小产权房的“主战场”转移到了二环以外，其中一些小产权房项目已形成较大规模。
看试点地区如何处置
解决小产权房问题，关键看如何处置存量房。拆除还是转正？不管哪种选择，均牵涉各种利益，面临极大压力。不过问题终究要解决，本文剖析深圳市和浙江玉环县两个试点，从这两个先行者的处置思路中，我们或许可以更清晰地窥见小产权房的命运前景。
玉环的三步走战略
2012年10月，浙江玉环县被列入小产权房5个清理试点地区。在刹住“小产权房违建”歪风后，玉环县开始对现存的小产权房进行分类处置，并制定了三步走战略。
步，从是否符合土地规划、城乡建设规划、房屋质量安全和消防安全的角度，对存量小产权房进行分类，明确哪些是必须拆除的，哪些是可以保留的，对该拆的一律拆除到位。对被拆且已入住的的低收入群众，将通过保障房进行安置。
第二步，坚决没收非法所得，并处罚款，情节严重的依法追究刑事责任，绝不让违法的得利、守法的吃亏。对违法建设销售小产权房的村（社区）给予暂停政府“一事一议”项目补助等处罚，并追究村党支部书记、村委会主任及其他相关责任人责任。
第三步，在符合规划和用途管制的前提下，对保留的小产权房再做细化，其中少量未出售的纳入政府保障房体系，大量已出售并入住的，本着有利于维护社会稳定，切实解决困难群众住房难的考虑，以“解决原已购房业主自住为主，限制进入房地产市场流通”为原则，根据实际情况分“没收处置、公益租赁、整治改造”三种类型予以处置。
类是对城市规划区内成片且是利用老宅基地等存量集体建设用地建成的小产权房，在处罚到位以后，从便于土地管理和实际可操作的角度，考虑把集体土地统一征收为国有，并在审查住户资格，补缴相关税费后，相应办理“国有出让土地使用权证”“国有划拨土地使用权证”“房地产有限产权证”三种不同产权证。
第二类是对乡镇规划区、村庄规划区内违建用于销售的小产权房，在处罚到位后，以公共管理与公共服务项目等名义补办农转用和供地手续，把集体土地使用权证和房屋权证办到村集体，不分割到户，住房由村集体租赁给原住户。未出售的不得再对外出售，可由村（社区）集体经济组织租赁给本村住房困难的群众或外来务工人员。
第三类是对村民和城镇居民的零星违建，根据“三改一拆”（即改造旧住宅区、旧厂区、城中村和拆除违法建筑）、农村土地综合整治、农房集聚改造等相关政策予以处理。
玉环县委书记张加波说：“在分类处置的过程中，玉环牢牢把握公平正义的原则，不让购买小产权房的人违规得利，对一户多宅的按其购买时的价格予以清退，对一户一宅的在补发产权证时，限制其今后转让交易。”
深圳分类处理、宽严相济
相比于玉环县，深圳的小产权房处置试点更受关注，也更具标志性意义。在深圳，官方文件上从来不存在小产权房的字样，而称之为“农村城市化历史遗留违法建筑”，但不少法律界人士认为，两者性质是一致的。
深圳市查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组室公布的数据显示，截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积的一半。
今年1月中旬，深圳以政府公报形式公布了《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》，从2014年4月1日起施行。办法提出，对农村城市化历史遗留违法建筑采取分类处理方式。对非原村民所建，以及以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑，不予处理确认。
对原村民、农村集体经济组织或者其继受单位所建的住宅类历史遗留违法建筑，根据不同情况，免缴地价或按现行公告基准地价的25％补缴地价，并且超面积部分每平方米罚款30元至200元。对于原村民违反“一户一栋”原则所建违法建筑的多栋部分，多栋的第三栋及以上栋数部分不予处理确认。
办法规定，历史遗留违法建筑经处理、初始登记后，为非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让；有三类历史遗留违法建筑在补缴地价的情况下可申请转为商品性质。
另外，办法还提出，历史遗留违法建筑当事人或者管理人申报后不愿意办理处理确认手续的，可以向区政府申请政府收购。政府收购后，可以根据房屋实际安全状况作为临时性保障性住房。
“可以考虑把部分小产权房转化为公共租赁房，但不涉及产权问题，即政府也不进行确权，而是提供一个操作规则和政策，凡是符合交通、配套、安全各方面条件的小产权房纳入保障房体系。”深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫说，这可以在一定程度上解决保障房房源不足的问题。
事实上，从2008年开始，深圳市保障性安居工程建设指挥部即选中宝安区中闽花园、步涌新村等作为“依法处理和征收历史遗留违法统建楼解决保障性住房房源”的试点。
深圳市规划和国土资源委员会一位内部人士透露，宝安区以“先罚款、后赎买”的方式处理中闽花园违建问题，即对开发商进行罚款之后又付了一笔钱给对方，买断中闽花园的权益，将管理权移交给宝安区住建局作为保障性住房，同时在国土规划部门补办手续，这种做法存在争议和风险，但也不失为一种创新和尝试。
告别“鸵鸟政策”
玉环和深圳的试点有几个相似之处，一是都采取了分类处理的办法，既不是一律拆除，也不是全部转正；二是部分小产权房在接受处罚后，得到了确认；三是得到确认并不等同于完全转为商品房，在权利上还受到很多限制；四是部分小产权房可以转为保障房。
同时，两地对增量小产权房都进行严厉打击。深圳市在出台试点办法的同时下发《关于坚决查处在建、在售违法建筑的通知》，提出继续保持“严查严管严办”的查违高压态势，并强调对在建、在售的违法建筑坚决叫停，严肃查处，坚决拆除一批，一片。
广州市社会科学院高级研究员彭澎认为，深圳等地对小产权房“分类处理”具有普遍意义，而且即使对小产权房的处理确认也属于“有限确认”，仍限制流转获利、限制征地搬迁补偿标准。因此可以说在法理上小产权房都是违法的，但处理方式可以“从宽”或者“从严”。
多位认为，小产权房属于历史遗留问题，比起一概不承认但又解决不了，部分承认、补缴地价、补办手续的分类管理思路显然是一种办法，至少有可能使长期得不到解决的问题找到一条相对合理的解决之路。
“长期以来，许多地方对小产权房问题采取‘鸵鸟政策’，既不承认合法，又无法全盘清理，结果导致范围内小产权房盛行。”彭澎说，深圳等地的解决方案可为其他地区处置小产权房提供参考
解难题靠智慧
解决小产权房问题，难点在于化解大量的存量房。这是一个复杂的历史遗留问题，也是一个牵涉广泛的现实利益问题，同时又是绕不过去的一道坎。如果对存量小产权房没有一个明确的说法，那增量小产权房受此鼓励，必将呈现禁而不止、叫而难停的局面。
客观上说，小产权房的滋长有其历史因由。村集体通过建设小产权房，改善了村民生活条件，增加了村级收入；开发商通过逃避土地出让金等税费，降低了开发成本；而购房者则以较少的支出摆脱了高房价的困扰。
正因为如此，我国小产权房才呈现蔓延之势。工商联房地产商会发布的数据显示，1995年至2010年，小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期小产权房竣工规模就达2.83亿平方米。
但这始终是一个庞大的“灰色存在”。由于长期处于之外，它们往往不符合城市发展规划，存在众多的安全隐患，而且大量占用良田，威胁18亿亩耕地红线。当然最根本的是，毕竟不合法。放任发展的结果，必定是养痈遗患。
现在，问题到了不得不解决的时候。如果小产权房的存在等同于合法化，不仅助长其蔓延之势，而且使违法者得利、守法者吃亏，法律的公信力和尊严遭受亵渎。
随着土地制度改革的推进，村集体、村民等各方有望通过规范渠道获取土地，这将为问题的解决打下基础。
当然，化解存量小产权房并不容易。一是部分小产权房历史久远，一些细节恐怕已难以理清；二是情况复杂，不能搞“一刀切”，需要分类制定合情合理合法的不同措施；三是牵涉广泛，利益复杂，稍有不慎容易激化矛盾引发冲突。
以上种种难题是对各级政府执政智慧的严峻考验。
然而，“再深的水我们也得趟”，小产权房问题不能长期无解。
解决小产权房问题，化解存量是关键。只有明确了存量的处理政策，才能从根源上堵住增量，否则小产权房开发和群体“生米煮成熟饭”的侥幸心理永远不会消失；只有尽快形成存量处置和增量处置并举的配套政策，小产权房持续不止的乱象才能得到根本控制。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
