[摘要] 国内房地产市场已经进入了存量时代。一线城市存量住房再交易规模已经达到新房交易规模的两倍，二线重点城市如天津、杭州等存量房与新房交易规模之比也已经达到1：1，而苏州、武汉和成都等其他二线城市也在向这一趋势靠拢，未来两三年内也将进入存量房主导的时期。
国内房地产市场已经进入了存量时代。一线城市存量住房再交易规模已经达到新房交易规模的两倍，二线重点城市如天津、杭州等存量房与新房交易规模之比也已经达到1：1，而苏州、武汉和成都等其他二线城市也在向这一趋势靠拢，未来两三年内也将进入存量房主导的时期，而三、四线城市尽管存在大量新增用地可资利用，但存量房存在供应过剩和空置待消化的问题，这还没有考虑处于施工状态的潜在供应。未来，一线城市和重点二线城市将依旧是吸引人口流入的主要区域，人地矛盾自然会将住房需求引导到存量市场上，三、四线城市将分享农地改革和城镇化带来的红利，各级政府都在想方设法的输入人口、产业来消化存量，避免泡沫风险。
在快速城镇化、人口规模集聚和住宅限购的背景下，近几年商业写字楼市场的发展更快，一线和部分重点二线城市商业用地几近饱和。在城市人口规模膨胀、产业升级加快的背景下，存量商业物业需要升级改造。同时，由于人口集聚能力不够、财政对配套支持不足，其他三、四线城市商业写字楼同住宅一样，也存在供应过剩的问题。
存量时代的房地产，一个直接影响就是地方土地财政的可持续性。近20万亿元地方债务中，2013年7月到2016年的到期债务占73.4%，而偿债来源的基建项目在未来几年难以产生可观的现金流（融资平台项目仅为3%，而平均融资成本在6%-7%）。雪上加霜的是，未来货币政策趋紧、清理影子银行、利率市场化将导致资金成本上升，2011年以来靠腾挪存量（展期和借新还旧）和开辟融资新渠道的空间有限，债务偿还对第二还款来源（抵押物担保或变现）的依赖不变。然而，房地产进入存量时代以后，“招拍挂”形成的土地出让金收入将大幅度减少，传统的土地财政模式失去了赖以存在的基础。
事实上，虽然近年来的土地出让金屡创新高，但征地拆迁成本也吞噬掉了绝大部分土地出让金。2010-2012年，征地拆迁成本支出占土地出让收入的比例分别达到36.2%、46.1%和60%，刚性上升趋势很明显，这还没有包括土地出让金在保障房、农田水利建设等方面的政策性支出。一言以蔽之，传统的土地财政模式已经走向末路，房地产存量时代更是加速了这种模式的消解。
2011年以来是土地财政的过渡阶段。尽管土地出让金净不足出让收入的30%，未来还将下降，但这已经不重要，因为地方政府已经找到了牺牲土地出让净的替代品。一是土地及房产流转带来的税收收入，随着土地出让规模扩大，相关税收收入规模也越来越大。目前，土地及房产领域有11个税种，2011年总税收收入接近1.5万亿元，占地方财政收入的比重达到30%，无论是金额还是占比都超过了国有土地纯收入，成为真正的财政贡献大户。二是土地抵押撬动成倍资金投入后，项目开发所带来的经济规模。建立在“土地+社会资金”基础上的项目开发模式（包括产业园区），是全社会固定资产增长和经济增长的发动机，在上级GDP政绩考核下，这种模式受用。
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