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房企回应欠税门 土地税"欠缴"打了谁的脸

经济参考报   2013-11-26 10:35

[摘要] 而纳税征缴方式,则分为按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴部分税款,按项目进度和完成的条件进行最终清算两部分。值得注意的是,陈国强同时指出,除房企故意迟缴土地税外,还存在地方政府主动放水嫌疑。

24日,媒体报道称2005年至2012年的8年间,房地产开发企业应交而未交的土地税总额超过3.8万亿元引起了轩然大波,涉事房企25日纷纷发布公告表示,已按规定预缴土地税,欠缴一说纯属“误解”。

“欠缴”土地税一事已引起相关主管部门注意。接受《经济参考报》记者采访的多个主管部门均表示,正在开会商讨相关事宜。

对此,认为,土地税“欠缴”数目虽不会有3.8万亿元这样惊人,但的确存在。一方面,部分房企利用税制政策偷、漏税或不及时缴纳,另一方面,存在地方执行者因地方利益主动选择“不收税”。这样一来,地方政府“放水养鱼”,开发商“合法”钻空子,难免失去了该政策防止暴利的初衷。

辩解

房企回应“欠缴”之说系误读

近日,有媒体曝出,在对国内的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现,2005年至2012年的8年间,房企应交土地税4.6万亿元,而国家征收到的土地税仅为8000亿元,这意味着,未交土地税总额超过3.8万亿元。

对此,多家房企给予回应,表示报道有“误解”。万科公开回应表示,万科一贯坚持守法经营、照章纳税。2012年,万科总纳税额211亿元,其中土地税52.8亿元。万科称媒体报道应该是源于误解,是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。

招商地产董事会秘书刘宁在接受媒体采访时也表示,之所以有没有缴纳的税,是因为尚没有达到缴纳的条件。“年报上的土地税只是计提,实际该缴多少要项目卖完后清算时才能缴税,因此会有一定的延后。”刘宁强调,这并非招商地产一家特例,而是全行业通行的做法,且税务局盯得也很紧,各家企业都不会在此事上有闪失和猫腻。

对此,北京高策房地产顾问公司董事长李国平在接受《经济参考报》记者采访时表示,土地税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴,按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。因此,在未达到税法规定的结算条件时,开发商不缴纳,并不违背税法,所以不能认为是拖欠。

“土地税,是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得性收入的单位和个人征收的一种税。”中国财税法学研究会会长刘剑文告诉《经济参考报》记者。

据了解,我国当前土地税实行四级超额累进税率,对土地的多征,率低的少征,无的不征。房地产企业建设普通住宅出售的,额未超过扣除金额20%的,免征土地税。额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。

而纳税征缴方式,则分为按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴部分税款,按项目进度和完成的条件进行最终清算两部分。

早在2010年,国税总局就曾下发通知指出:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

CRIC研究研究员朱一鸣介绍,土地税的清算条件包括:房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。此外,税法还规定,对已竣工验收的房地产开发项目占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的项目,税务机关可以要求开发企业清算土地税。

“达到结算条件时,项目会重新进行结算,并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额,有的则会因预算成本的增加而减少土增税的缴纳数额,甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税,因此在税法中有明确的规定为‘多退少补’。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

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