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CCTV独家解读:"涨升"中的楼市 揭秘房价上涨原因

房天下   2013-08-23 16:41

[摘要] CCTV财经频道《中国财经报道》栏目楼市报道,多路记者北京、广州楼市追踪调查,“限购”、“限涨”“限贷”、“限签”、“限价”楼市调控政策下,房价为何“难降”?《“涨升”中的楼市》节目,为您揭示房价上涨的原因。

房天下讯 CCTV财经频道《中国财经报道》栏目楼市报道,多路记者北京、广州楼市追踪调查,“限购”、“限涨”“限贷”、“限签”、“限价”楼市调控的政策下,房价为何“难降”?《“涨升”中的楼市》节目,为您揭示房价上涨的原因。

8月24日21:55分CCTV财经频道将播出《“涨升”中的楼市》——北京二手房上涨的背后,敬请收看。

北京二手房上涨的背后

上半年,北京的二手房市场,可以说迎来了“密集、严厉的政策调控”,先是4月“征收差额20%个人所得税”、再有7月“计税价格上调”,再加上商业银行信贷收紧,接二连三的楼市调控政策,似乎并没有放慢二手房价上涨的脚步。7月北京二手房的成交量再次回到万套大关,二手房市场再次出现“量价齐升”的现象,这是为什么呢?

让万年花城地产中介没有想到的是,2013年的上半年,北京夏家胡同地块拍出了楼面地价每平米4.5万元,成为新“”,但并没有给周边的二手房价带来上涨。店长高俊带我们找到了位于西南三环内的这个地块。

在三环过街天桥上高俊指着前面的空地介绍说:“三环夏家胡同这块地块,它们隶属于三环里,然后我们那个就是在万年花城,离这边大概有一千米吧,然后远处的那个就是三环新城(小区网 论坛),然后这块地的话就是三环新城的开发商然后拿了这块地,他们就是说,就是整体来说吧,因为这块可能周边没有什么新盘,影响的和平就是在万年花城、三环新城,因为我们是离它最近的商品房社区”。

夏家胡同地块只有万柳园、万柳西园(小区网 论坛)几栋80年代的老小区,和在建的丽泽商务区。近几年,每次北京“”出现后,周边的二手房是应声而涨。2012年北京万柳“”出现后,万柳区域就发生了业主违约提高房价,为何这次夏家胡同“”的出现,却没有出现这样的情况呢?高俊说:“当时我们预期可能觉得可能会有一定大的波动,但是近期发现可能波动确实不是很大”。

万年花城今年初二手房价只有每平米3万元,半年时间已经涨到每平米3.8万元,上涨了近8000多元,提前释放的房价,让房价再次上涨变得“犹豫”,“”也因此失去了以往风向标作用。如果“”一手房开盘的话,它的价格可能会比较高,所以说肯定会影响到二手的业主,因为他毕竟有一个参照物,所以说肯定会有一定的影响,但是这个可能近期影响不大,对于未来的话会有影响。

截止到7月23日,北京市土地出让金已近850亿元,远超2012年全年的647.9亿,夏家胡同“”出让一个多月了,虽然每平米4.5万元的楼面单价,明显高过周边二手房价,北京楼市再次出现“面粉价格比面包贵”的倒挂现象,但陶红兵认为;“”对周边的影响更多是对楼市的预期。北京高策机构董事长陶红兵分析说:“北京的南部一直是北京价格的洼地,就说价格一直是的,那么这个地方的价格本来就很低,周边二手房的业主会突然发现,虽然夏家胡同这块地价很高,按道理说他们的房子也会带着售价增加,但是他们的价格涨了以后,他们会发现在北京类似的三环到四环其他的区域你根本买不来同样的房子了,所以价格涨五千、涨一万,对他们置换的房子已经意义不大”。

回到门店,高俊赶忙去接待他约好的购房人。高俊正在给购房人解释:“业主还是355,然后就是现在是这样,咱们从7月1号开始,指导价不是调了嘛,之前我是按两万给您算的,然后现在那边的话,现在应该在两万四左右”。说这话,购房人起身就走。“”的出现似乎对二手房价影响不大,那为什么这位购房人放弃了买房呢?

高俊说:主要是近年7月1号的计税指导价调了之后,这为购房人今天看了一下房子,因为本来这次想要套房,但是结果调了税之后,购房人的买房款上涨了十万元。 6月份那位客户看上了万年花城一套88平米的两居室,但由于是未满5年,而且不是住房,所以总房款要高一些。于是,他希望在周边再找找,但转了一圈也没有找到。

计税指导价上调后,未满5年有个税的房子,成本确实增加很多的,像刚才自己那个客户,粗略算了一下的那套可能成本就增加了十万块钱,所以对那些首套购买结婚买房的人,确实成本上涨。高俊说的是7月1日调价,是北京市将二手房价交易的的计税价上调了10%左右,这对于购买未满5年,而且不是住房出售来讲,二手房税收的增加马上就传导到购房人手中。

财税研究所副所长刘桓说;“从短期来看,如果市场的格局没有发生变化,依然是买的人多,卖的人少,就是我们所说的卖方市场的话,那么你在交易环节征的任何税费都有可能转成买房人的负担增加,都成为我们推高房价的因素,但是这个过程呢,是由市场行为所决定的,这并不是税收的本意”。

2006年7月,当时是北京地税部门根据市住建绘测算的2005年房屋市场交易价格等相关因素调整确定。2011年、2012年分别上调了北京计税价,今年7月是第三次上调计税价。今后将适时根据北京各区域房价的变化,不定期调整。刘桓说:“实际上每套成本价它在我们房地产交易部门都是有纪录的,所以这个记录本身可以作为税务局更新数据的一个基本参照,所以我们说如果要是房价平稳,比方说一年、两年不怎么动的话,那你一年、二年调整一次可以,但是目前我们北京市房价波动还是挺厉害,上上下下窜的还挺快,所以这个时候呢,我们说我们有必要缩短这个评估之间的间隔时间“,

7月份,因计税价格标准上调,导致成交房源中85%以上都是满五年房源,这部分没有各种税费的二手房,因为房源稀缺,所以成交的价格上涨。

北京高策机构董事长陶红兵对7月计税指导价上调也感到不解,以前上调计税指导价都是公开的,这次比较悄悄的进行,而且查都查不到,问也问不来,大家得自己去试,我想北京市的初衷,一方面是为了避免减少阴阳合同,大家避税,让实际成交价和计税价格尽量的接近、相符合。第二个呢,他又怕因此而担负了助推房价的一个责任,政府在上调的计税指导价,无形中对市场产生一个信号预期,就是价格还在上涨。

7月份,北京二手房的成交均价为28430元每平米,环比6月上涨了0.64.%。二手房住宅网签套数为10412套,环比6月上涨了12.8%,二手房交易量再次过万套。

 

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