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中海地产:房地产业界中的榜样力量

房天下   2013-07-05 13:43

[摘要] 中国房地产企业在香港资本市场掀起的一波并购、借壳潮,是一年多以来中国房地产行业持续的热点。去年,万科、招商、金地先后并购香港上市公司,今年,绿地、万达亦迈出同样的步伐。这些行业巨头的重大战略性发展举措,正是在学习、效仿中海地产在2010年对蚬壳电器(00081.HK,已更名为中海宏洋)的并购。

中国房地产企业在香港资本市场掀起的一波并购、借壳潮,是一年多以来中国房地产行业持续的热点。去年,万科、招商、金地先后并购香港上市公司,今年,绿地、万达亦迈出同样的步伐。这些行业巨头的重大战略性发展举措,正是在学习、效仿中海地产在2010年对蚬壳电器(00081.HK,已更名为中海宏洋)的并购。

中海地产作为榜样的力量远不止于此,尽管在规模上逊于万科,但万科总裁郁亮多次强调要向中海学习。向中海学习,不仅是因为中海地产一直保持行业利润,更因为“工科中海”对房地产全业务链的精益管控能力。

连续十年入选中国蓝筹地产企业的中海地产,是中国房地产行业值得学习的榜样。

并购整合与跨越式发展

中海地产开创了中资房地产上市公司并购同行上市公司的先河,并购后的三年,中海宏洋的跨越式发展,点燃了众多内地房企对港股市场并购的热情。

完成并购后3年左右的时间,中海宏洋从不足10亿的年度销售额,跃升至2012年的135亿港元,承继了中海地产卓越的绩效管控能力,中海宏洋2012年净利润达到24亿港元。中海宏洋由此前一家声名低微的上市公司,进入中国房地产行业前20强。经营业绩的高速增长得到了资本市场的高度认同,并购以来,中海宏洋的市值增长了8倍多,达到目前的240亿港元。而中海宏洋的土地储备亦由并购前的约230万平方米,增长至目前的超过1000万平方米。今年前5个月,中海宏洋实现销售合约额约66亿港元,继续保持强劲增长。

中海地产的并购激励了内地实力房企的纷纷效仿。但众多追随者的并购,可能仅仅只是为了打通香港资本市场的融资通道,如万科、招商地产、金地;或者是为了借壳上市,如绿地、万达。中海地产并购的高明之处则在于三点:

其一,中海地产的并购是服务于企业战略发展,而非为并购而并购。与众多追随其后而展开并购的内地房企不同,中海地产一直拥有中港两地融资,在香港资本市场深耕20余年,中海地产是获得标普、穆迪给予评级的中资房企,两大机构一直给予中海以中资房企的资信评级,并伴随中海地产的业绩增长而不断提升。今年4月11日,穆迪将中国海外(00688.HK)发债人评级,由"Baa2"级上调至"BaA1";4月22日,标普将中国海外无担保优先债券的债务发行评级由“BBB”上调至“BBB+”。国际机构的认同,使得中海地产一直拥有行业领先的融资成本,而有中国海外背书,中海宏洋亦获得相应的融资。

其二是并购对象的同业资产价值差异。并购之前的中海宏洋拥有约230万平方米土地储备及物业,并购之后,中海地产高效的整合令其迅速产生极为可观的效益,在并购完成的2010年,中海宏洋即实现净利润10亿港元,2011年达到18亿港元。而前述同行企业的并购,则因为并购对象的房地产存量资产过小,大多数仅仅获得一个上市公司“壳”,其高速成长还需要很长的等待期。

其三是中海地产对并购对象清晰的定位与高效的协同发展。中海地产在并购之前主要致力于包括港澳在内的一、二线城市的发展,中海宏洋则定位于三线城市的发展。过去几年,大量房企纷纷涌入四线城市,而去年又大规模退出。中海地产则一直未涉足四线城市,中海宏洋也是优选经济实力强、人口基数较大的三线城市。这一市场波动,再次证明了中海地产对市场的前瞻性把握能力,以及对中海宏洋的精准定位。两家上市公司的协同发展,中海地产既能确保在一二线城市获得可观的利润,又能通过向三线城市的扩展,实现规模增长。

高效的团队与精益的管控

多年以来,中海地产的效益创造能力独步业内,引发同行研究并开始学习其在众多方面的管理运营经验,包括直接猎取中海的人才。

近几年,众多高负债运营、大规模扩张的房地产企业,开始主张中国房地产进入下半场,要精细化运营,而中海地产恰是行业精细化管控的标杆。以建筑起家的中海地产一直坚持精品战略,成就了“工科中海”的市场口碑,这一一直为竞争对手孜孜以求。中海地产一向以开发主流城市主流地段的精品著称,过程管控的能力进一步提升了产品价值。中海地产在产品背后的各个环节中,打磨雕琢:从买地、设计营销、建筑施工到营销策划、售后服务与物业管理等房地产开发全过程的价值链体系,皆一一考量推演,精益管控。多年来,中海地产的楼盘项目所获的国际、国内专业奖项领先行业。2012年,中海地产旗下项目再获8项詹天佑大奖,截至目前,中海地产获得詹天佑大奖累计达50项(金奖29项、单项奖21项),中国建筑工程鲁班奖7项,国际地产奖12项,产品品质持续保持领先。

专注于中国主流城市的精品,为中海地产拓展了价值创造的空间。而就内部运营管理而言,中海地产在成熟、规范的香港市场浸淫多年的经验,成就了严谨、审慎、规范的公司治理,由此而衍生的一系列管理经验与原则,通过高效的管理团队,因适应市场且严谨的执行,确保了中海地产稳健的高速增长。业内已经熟知,中海地产坚持稳健的财务管控,严格控制借贷比率,确保充裕的现金流,在高潮时能抓住机遇顺势而上,在低潮时则能稳健经营;中海地产的成本控制能力一直为行业羡慕,依托完善的集中采购管理与信息化管控平台,中海地产的管理费用、营销费用一直保持业内水准。

拥有众多运营管理经验与的中海地产,过去十年的年均净利润复合增长率超过40%,这一指标在业内首屈一指。今年1-5月,中海地产的经营业绩继续强劲增长,累计实现销售合约额648亿港元(约合人民币512亿元),已完成全年销售目标的六成以上,稳居行业前三名。

企业的运营管理的缔造,归根结底是人才。正如标普的分析师陆枫所说:“中国海外比其同行更能经受市场波动期的考验,该公司业务增长稳定,拥有强劲的业务执行能力。”标普表示:我们对中国海外的企业风险状况评估“满意”。

但事实上,直接的效仿与学习还不够,众多竞争对手直接瞄准中海地产的人才。多年前有专门针对中海人才的“海盗计划”,如今,被猎取的中海地产人才,已分布于众多实力房企。人才流失,是中海地产必须不断面对的挑战。

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