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二手房买卖纠纷频发 违约责任还是合同说了算

北京青年报  作者:门庭婷   2013-06-06 07:03

[摘要] 由于二手房交易环节复杂,买卖双方心理差异较大,加之突遇政策调整等原因,造成二手房交易中纠纷频发。政策对买卖双方离异的影响差异、合同中对于违约责任的不同规定,都有可能导致买卖双方产生纠纷。

无房产证交易可过户时无资格交易成本激增双方均不愿承担———

由于二手房交易环节复杂,买卖双方心理差异较大,加之突遇政策调整等原因,造成二手房交易中纠纷频发。政策对买卖双方离异的影响差异、合同中对于违约责任的不同规定,都有可能导致买卖双方产生纠纷。律师提醒,对于买卖双方是否违约及赔偿责任的认定主要还是以合同为主,在房地产调控政策不断升级的当下,买卖双方在签订合同时,应尽量在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定。

  

案例一:交易成本增加买方希望解除合同

京版国五条细则落地后,张罗两个月的小张犯了难。据了解,在新政落地之前,小张与房主李先生签订了购房合同,小张以180万元购买李先生名下的小两居,并交付定金10万元。然而,因为种种原因,小张和李先生未能在新政落地前完成网签。新政实施之后,按照其中对二手房缴纳差额20%个人所得税的规定,该房源的交易需要缴纳近20万元的个人所得税,按照他们签订合同的补充协议,其中规定此次交易涉及的税费全部由乙方,也就是小张来承担。

面对突增的近20万元,小张觉得性价比不足以打动他在此置业,所以,小张便与房主李先生沟通,希望解除之前的购买协议,并退还他已支付的定金10万元。对此,房主李先生认为,既然是小张反悔,要求解除合同,按照合同补充条款中的规定,这属于乙方根本违约,不光不能退10万元的定金,小张还应支付他违约金。

小张认为,新闻上说过二手房交易加税部分应由卖方承担,如果多的这近20万个人所得税由李先生承担,他也不想解除合同。但实际上是因为李先生不愿意承担这笔税费,所以他才要求解除合同的,李先生也有过错,不能单纯要求他赔偿,所以应该把定金退给他。

律师说法:

应按照合同约定执行违约金双方可协商

北京金诚同达律师事务所律师于志红认为,在小张和李先生签订的购房合同及补充协议中,对双方的责任义务都做出了明确的规定,其中补充协议第三条中就提到:甲乙双方同意,本交易涉及的税费全部由乙方承担,并直接向主管机关缴纳。而且小张和李先生达成买卖协议时,国五条已经出台,只是还没有出台地方细则,该合同是买卖双方明知北京或出台相关政策,抱有侥幸心理签订的合同,因此小张对于税费增加的风险其实是有预判的。

根据该合同补充协议的第四条第3款,乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,其中就包括“拒绝购买该房屋的”。而且该条款中规定,乙方应在违约行为发生十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金,乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补。据此条款,甲方也就是李先生无须退还小张的10万元定金,甚至还有权利索要剩余部分违约金。但鉴于双方不能达成交易的原因有政策因素,小张可以与李先生友好协商,减少违约金的支出。

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