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城市扩张产生“溢出效应” 京城楼市进入“大北京时代”

房天下   2013-05-22 10:14

[摘要] 房天下讯 据2012年统计数据,北京市常住人口超两千万,并且仍以每年50万的速度增加。随着北京城市的扩张和人口的不断增长,土地成为最稀缺的发展资源,核心区土地供应趋于见底。在此背景下,“溢出效应”使环北京区域受到购房者越来越多的关注。

房天下讯 据2012年统计数据,北京市常住人口超两千万,并且仍以每年50万的速度增加。随着北京城市的扩张和人口的不断增长,土地成为最稀缺的发展资源,核心区土地供应趋于见底。在此背景下,“溢出效应”使环北京区域受到购房者越来越多的关注。

综合价格、政策、城市发展以及公众心理预期来看,京城楼市或进入“大北京时代”。业内普遍认为,大北京包括廊坊、燕郊、秦皇岛、天津等区域。

环内半间房 环外一套房

环北京区域首先以其的价格博得市场响应,其同期房屋均价大约只有北京的25%~40%,让很多奔波于CBD(社区网 论坛 商铺)、中关村的小白领有了“居者有其屋”的可能。但随着北京楼市价格的攀升,环北京也一路“水涨船高”。

统计数据显示,随着近期成交量不断攀升,环北京地区的楼市库存出现明显下降。如廊坊下辖各郊县的库存量均出现了下滑态势,其中大厂县2月份的商品住宅库存为60万平方米,4月份下滑至43万平方米;固安从96万平方米下滑至85万平方米;香河从190万平方米下滑至167万平方米。

在北京六环的房价已接近2万元/平方米的前提下,环北京区域的房价也应声而涨。目前,固安部分楼盘的价格已涨至9000元/平方米左右,而燕郊房价则突破1万元。

同时相对于北京来说,环北京楼市价格变化弹性更大,据亚豪机构市场总监郭毅称,“目前北京六环周边的房价已涨至16000元-18000元/平米,一居室的房款动辄80万元,而80万元足以在香河、固安等地买套两居或三居,这样的价格落差成为环首都在售项目赢得购房者的关键。但从环首都经济圈楼市的历史价格变动来看,弹性颇大。北京房价涨,环首都也会跟风,北京房价降,环首都则会‘领跌’甚至‘超跌’。此外,由于环首都供应规模过大,导致房租涨幅远低于北京。”

近5年廊坊房价走势

近5年廊坊房价走势

近5年天津房价走势

近5年天津房价走势

近5年秦皇岛房价走势

近5年秦皇岛房价走势

限购又限贷 只能北京外

新“国五条”之后,伴随着京版细则的落地,北京楼市调控一再升级。业内人士认为,几乎每一次的调控,都在“重创”北京楼市的同时,也为环北京的区域楼市带来契机。据香河某项目负责人介绍,限购政策落地之后,来电来访的客户里绝大多数都是日常工作、生活在北京的人。

京版国五条细则中禁止京籍单身人士购买二套房的规定,令一些有需求的购房者将目光转向环北京楼市,燕郊、香河、廊坊和固安等地承接了这些被挤出的需求。另外,一些被限购令挡在门外的在北京工作的外地人,只好退而求其次,在北京周边买房。

同时新一轮的城镇化浪潮也在助推品牌房企布局环北京。在开发商看来,北京土地稀缺,地价高企,而燕郊、香河、涿州等环北京区域将是未来城镇化的重要扩展区域,万科、鸿坤、富力、万通等房企纷纷大手笔拿地。

此外,为调整经济结构,统筹环境、经济双发展而制定的北京产业外迁政策,也一定程度导致了北京购房者外溢。

城市一给力 楼市添动力

释放首都,形成首都经济圈,是一种经济现象,也是城市化发展的一条规律。首都经济圈作为生产要素富集的特殊载体,已成为当今最活跃的区域经济。几乎任何一个国家都有首都经济圈,许多国家的首都经济圈创造的生产总值占国家的三分之一以上。而京津冀三省市,2009年GDP合计为36600亿,占的比重仅为10.9%,距离达到1/3还差75180多亿。加快京津冀区域发展,就必须进一步充分发挥首都、放大首都辐射效应。

在国家大力发展“环首都经济圈”的背景下,北京周边的不少地区都获得了长足发展。无论是基础设施的改进,还是产业结构的升级调整,都取得巨大的进步。

由于城市功能过度集中,随着经济社会的快速发展,北京像许多国家的首都一样,出现了人口膨胀、交通拥挤、资源紧张、房价高涨、发展空间受限、改善生态环境压力加大等突出问题。而环北京的崛起为承接、分散北京的产业、人口提供了良好的支撑,这也是环北京楼市发展的根本动力所在。

房价、政策以及城市的发展不是孤立的因素,三者互相影响、平衡与博弈。城市的快速发展助推房价蹿升,而房价上涨激发政府出台调控政策导致了需求外溢;与此同时环北京以其房价吸引了市场的大量需求,反推城市跟进发展。正是在这一环环的咬合关系中,京城楼市迎来“大北京时代”!


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