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成本压缩成房地产质量问题“原罪”

楼市传媒   2012-11-08 14:30

[摘要] “据我所知,房屋的土建成本已经十几年没有发生变化,总是保持在1200~1300元/平方米之间。”中国打假第一人王海说:“虽然金额没发生变化,但是刨去这些年的通货膨胀,可以说这些年来土建成本其实下降的很厉害,房屋的质量也就可想而知了。”

“据我所知,房屋的土建成本已经十几年没有发生变化,总是保持在1200~1300元/平方米之间。”中国打假人王海说:“虽然金额没发生变化,但是刨去这些年的通货膨胀,可以说这些年来土建成本其实下降的很厉害,房屋的质量也就可想而知了。”

一次去张家港出差的时候,王海无意间拍到一张商业楼的工程概况图。图中显示:建筑面积3708平方米,工程造价475万元。简单计算一下即可得出,成本为1281元/平方米。

房价受到抑制,材料价格以及人力成本节节攀升之时,开发商想要维持往昔的高利润,压缩成本成为,尤其是在中国目今的监督环境下,这也是一个相对而言风险较低的选择。

以某大型国有房地产企业在北京大兴区的某项目为例,我们来计算一下开发商是如何压缩成本的。该项目地块是北京市大兴区生物医药基地东配套12、13、14号地居住、商业金融用地项目。2010年12月23日成交,成交价316800万,建设用地面积156018平方米,规划建筑面积404907平方米,成交楼面价7824元/平方米。

按照业内的通行算法,一个楼盘从拿地到建设完成再到卖出,它的成本大致有地价款、前期工程费用、建筑安装工程费(即土建)、基础设施费、园林环境设施费、不可预见费、企业管理费、销售费、营业税和税等。其中,销售费、营业税和税分别是销售额的2.5%、5.5%和1%,不可预见费以及企业管理费约莫为是前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费和园林环境设施费的5%。

为了方便起见,我们计算每平方米的成本。按照业内的一般标准看,前期工程费用为150元/平方米,建筑安装工程费用(假设该项目的各方面标准和质量都符合国家标注)约为2500元/平方米,基础设施费约为200元/平方米,园林建设费约为70元/平方米,不可预见费以及企业管理费约为146元/平方米,而9月23日该项目在网上的报价为14000元/平方米,我们就假设该项目的每平方米均价为14000元,如此,销售费、营业税和税约为1260元/平方米。

由此,我们可以估算出,该项目每平方米的总成本大约在12150元/平方米。其中土地成本为7824元/平方米,占了总成本的64.4%,建安成本占20.6%,应缴纳的税费占总成本的10.3%。如果开发商要压缩成本,土地和税费成本是没有办法压缩的,最可能被压缩的就是占总成本两成的建安成本。

开发商的压缩,再加上建房子时的层层发包、利益“共享”,最终用来买钢筋水泥的钱可能只够买豆腐,建出来的房子,其质量可想而知。

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