[摘要] 随着郑州房地产竞争的不断升级，努力看懂买房者成郑州房企共识，楼盘产品将成为新一轮竞争中的营销利器。
随着郑州房地产竞争的不断升级，努力看懂买房者成郑州房企共识，楼盘产品将成为新一轮竞争中的营销利器。作为房地产企业与广大消费者沟通、交流的平台，首届中原人居文化节暨2012房地产博览会（秋季中原住交会）上，多层、高层、小高层、洋房、温泉房、、别墅、商业地产等众多产品类型悉数亮相，越来越多的房企认识到，抓住了主流需求，就抓住了市场占有率，对于房企来说，一旦吃准了本土消费者的爱好，做出一款“基于此而高于此”的产品，那么一条漂亮的成交曲线自然而然的形成了。
刚需产品走俏房博会
一年一度的房展会结束了，根据房展会组织方的数据显示，本次房展会刚需产品的成交量及成交套数仍然占据主导地位，成为本次房展会的一大热点。此外，记者还发现，正商、鑫苑、德润、升龙这些在2012年秋季房展会上推出刚需楼盘的开发商，都试图通过做大赠送、做多房间来迎合刚需置业者，以掌控刚需市场的未来。
无论旗下有多少个楼盘的开发商，本次房展会都将注意力着重放在了刚需购房者的身上。升龙集团带来了旗下在售的几大楼盘，大部分为刚需类的产品；正商地产展示的8个楼盘中，3个在售楼盘均为目前市场上热捧的刚需盘，无论是户型面积还是价格，都受到刚需购房群体的青睐。锦艺集团参展的2个楼盘虽都是西区楼盘，但各个项目主打的户型面积都不算太大，目标客群直指首次置业和首次改善置业群体。此外，从参展楼盘户型面积段分析，140㎡以下的房源，占到了七成以上。
一家楼盘营销的负责人向记者表示，在今年房展会上，公司并没有像之前房展会那样派驻大量销售人员进入展场进行广泛的撒网，而是更专注地寻找刚需购房者，并关注他们的需求。
郑州同致行副总经理耿大勇指出，楼盘们不约而同地选择100㎡左右的刚需户型作为主力户型，体现了品牌房企对郑州主流住宅市场的基本判断。限购令实施以来，很大一部分的市场需求受到抑制，市场低迷已是不争的事实。在政策调控实施了近20个月之后，市场上的刚性需求正在呈现逐步释放的状态。在开发商看来，目前到房展会上询价的购房者，相当比例都是具备了这类需求的“刚需”一族，因此，如何抓住他们，成为其营销的重中之重。
住宅稀而贵
在严厉的政策组合拳下，面对限贷、限价、限购以及金融紧缩等高压调控，郑州的房地产市场与国内其他城市一样，近期显得有些疲软。但与普通住宅销量疲软呈相反状态的是，诸如绿都温莎城堡、富田兴龙湾、洞林湖新田城、正商红河谷、颐河原筑、普罗旺世、星联置地等众多品牌房企旗下的住宅项目，近期却频频亮相，成为本届秋季房展会上一道亮丽的风景。
在本次秋季房展会上，记者发现，除了别墅这类项目外，某些住宅产品单价也已经突破万元，因目前购房主力多为刚需客群，客群观望的较多，所以，虽然此类产品在房展会上也有亮眼表现，但是整体成交热度不如纯住宅项目。
竞合地产董事长王东表示，住宅为了集中冲量会在特定时期启动价格，但不会是最主要的手段。大部分品牌开发商在面对调控的形势下，已经将销售目标分摊到每个月里去了，之所以会做出一些价格调(小区网论坛)整，很大部分是出于整个公司的发展和现金流考虑，会适当推出一些优惠房源和价格的回馈。
对于项目而言，其销售驱动力不是价格，而是价值，开发商必须让地段价值、品牌价值、产品价值以及购买人的持有价值化，才能有效赢得市场。
商业地产有亮点
50余家参展的房地产企业多数项目都涵盖了一定体量的商业地产，除了传统的临界底商，自成体量的商业街、商业区、商业占比大大增加。从升龙汇金广场到沃金商业广场再到国家动漫产业发展基地，郑州市场上商业地产的放量在增加，商业地产销售也成为市场上的热点、卖点。
此次秋季房展会上，位于航空港区的纯商业项目——沃金商业广场，吸引了不少者的目光。据该项目营销负责人介绍，作为距离富士康最近的富士康生活配套建设项目，月租金高达每平方米280元，实现5年回本的超高，吸引了众多者的关注。
对于商业地产项目，太格地产机构表示，目前购买商业地产的需求中，自用占多数，部分需求则可能在短时间内受住宅市场影响而有所观望。但随着商业地产市场投放体量逐步增大，竞争加剧，预计第四季度以后，商业地产方面可能会遇到一些困难。
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