国庆长假北京楼市供需爆冷 稀缺项目逆市火热

——银十开局爆冷 国庆中秋假期成交低迷

房天下  2012-10-15 16:40

根据亚豪机构统计数据显示，2012年国庆中秋8天长假中（9月30日—10月7日）北京商品住宅仅实现成交874套，相比去年长假7天长假(2011.10.1—2011.10.7)，成交套数减少了34套，而日均成交量则下降了15.5%。相比调控之前的2010年国庆七天假成交量更是有较大差距。虽然成交套数下滑较为严重，但是今年长假期间874套住宅产品的总成交面积为9.71万平方米，相比去年国庆假期还有小幅增长。与此同时，国庆假期期间北京商品住宅成交均价为20002元/平方米，相比去年假期上涨19.1%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，延续了近数月成交下滑的趋势，十月开局爆冷，假期期间成交量相比调控博弈最艰难的去年同期还有所下滑。造成这一情况最直接的影响在于，今年国庆中秋连续8天的长假，大量家庭选择外出旅游，对楼市的关注度降低。而更深层次的原因则在于，年初大量项目的“换量”使得资格购买人群集中爆发，导致购房人群基数降低，加上目前部分项目价格上调甚至回归至调控之前的水平，因此导致了十一长假楼市遇冷的情况。

此外出现成交套数下滑但成交面积上涨的原因则在于，近期改善型住宅以及别墅产品成交的增长。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，前期出现价格大幅下调的多为中低端首置型产品，因此这类项目的成交也占据了市场主导，而随着这类项目的价格的不断提升，其逐渐减小，成交占比也不断下滑。而中的大户型改善型产品由于地理位置以及项目本身特质，使得其受到整体市场价格波动的影响较小，因此在现阶段成交开始凸现。

9.30-10.7项目销售套数前十：

4项目入市多遭冷遇 稀缺产品逆势热销

根据亚豪机构统计数据显示，2012年国庆中秋8天长假中（9月30日—10月7日），北京楼市仅4项目入市，其中9月30日开盘的鸿顺园东区、10月7日开盘的京投万科新里程与中国铁建国际城•乐想汇均为老项目后期，10月1日开盘的海淀九號则是的纯新盘项目。4个项目共新增住宅产品1155套，预售许可面积9.9万平方米，相比去年国庆假期入市项目减少3个，新增住宅套数减少10.5%，预售面积减少46.2%。

十一开盘项目列表：

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，国庆假期由于大量人群选择出游的预期，因此开发商选择这一时段开盘的较少，这也是造成历来假期开盘项目均较少的主要原因。而今年的8天假期中开盘项目尤为稀少，首先是因为自去年以来土地供应的稀缺使得开发企业土地储备急剧较少，未来可售面积也不断减少，开发商在心态下放缓推盘节奏。其次，前一阶段的“以价换量”使得部分房企也完成今年全年的销售任务，因此并不急于推出新房源。第三个原因是9月45项目的集中入市已经抢占了今年最后一个销售季的先机，10月预计全月供应情况也不会太出色。

从入市项目表现情况来看，多数均表现平平，未出现预想中假期开盘即热销售罄的情况，鸿顺园东区、京投万科新里程与中国铁建国际城•乐想汇目前可选房源仍较多。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新入市项目频遭冷遇主要是源于价格的不断上调，其中鸿顺园东区此次开盘报价13000-14000元/平方米，比上期开盘上涨2000-3000元/平方米，京投万科新里程此次推出为7号楼非毛坯房源，报价相比前期毛坯产品上涨2000元/平方米，中国铁建国际城•乐想汇项目售价也由16000元/平方米涨至19000元/平方米。

在多数项目均遭冷遇的情况下，海淀区的纯新盘非毛坯项目海淀九號却出现开盘热销，首期推出330套房源，开盘实现80%认购，认购金额高达10亿元。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，该项目的热销的原因主要在于两个“稀缺”，一是地段稀缺，海淀九號地处西三环畔万寿路板块，根据北京市今年初的发文，三环内原则上不再新增住宅用地，因此这一三环畔的住宅项目已近。另一个则是产品稀缺，海淀九號周边在售项目正源定慧福里、国悦府、红山世家多为大户型高总价，其中国悦府目前单价高达56000元/平方米，而海淀九號项目从户型产品上60-172平米的一居到三居一应俱全，价格定位合理故该项目一开盘即出现火爆销售局面。

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