房天下 >资讯中心 > 土地 > 正文

地方政府急推土地效果不佳 万柳是个案

经济参考报   2012-07-29 09:06

[摘要] “600万一亩的地价,小的开发商拿不起,就算地价打三四折,大的开发商都不一定愿意来。”7月25日,余姚市一口气推了12块地,其中出让面积最大的余姚云河绿洲南侧商业地块出让面积3.24万平方米,容积率1.0—1.5,挂牌起始价约2.82亿元,折合约580万/亩。

“600万一亩的地价,小的开发商拿不起,就算地价打三四折,大的开发商都不一定愿意来。”7月25日,余姚市一口气推了12块地,其中出让面积的余姚云河绿洲南侧商业地块出让面积3.24万平方米,容积率1.0—1.5,挂牌起始价约2.82亿元,折合约580万/亩。浙江省宁波余姚市一位地产人士表示,余姚正在加大推地力度,但地产商拿地信心尚未恢复,能否给余姚本已吃紧的土地财政雪中送炭还未可知。

这是中国东部沿海城市县级市土地市场的缩影。在二、三线城市,急于大量推地的地方政府亦不在少数。在南京,在出台个税返还补贴政策鼓励“人才”首次置业的同时,7月至今地方政府还接连推出了51块地,仅17日一天,南京国土局连续发布41条土地出让预告,出让土地总面积合计230.2万平方米,达2011年全年卖地量的一半。南京市今年计划出让住宅地块400万平方米,但是半年过去只完成了三成。

正略钧策企业管理咨询有限公司副总裁郝炬向记者表示,在二、三线城市,由于整个经济环境不景气,税收下降较快,财政压力大,推地招商将成为地方政府下半年重点工作,力度会很大,机会也多。

地方政府推地,开发商是否接盘,接盘后能否卖出去,仍存疑问。二、三线城市的土地市场已出现了分化,“在天津、沈阳、石家庄等供应量过剩的城市,开发商拿地要慎重。”一位房地产分析师建言。

而在北京、上海、广州三个一线城市,最近一个多月以来,间或闪现的“”似乎已经让某些眷恋昔日繁华的地产商闻到了熟悉的味道。

7月10日,曾因钓鱼台七号院项目30万元/平方米售价而轰动京城的中赫置地,击败融创等多家大型民营地产公司,以26.3亿元以及16400平方米的回购房面积竞得北京万柳地块,楼面地价超过4万元/平方米。

7月以来,北京已成交了5宗住宅用地,而整个上半年成交的住宅用地也不过只有5宗。

近两个月,万科、保利、恒大、龙湖、融创、绿地等龙头房企共拿地47块,总土地出让金额约125亿元。其中,万科仅6月即花费21亿元新增权益土地储备71.7万平方米;保利在重庆、成都、武汉、石家庄、西安等地新增多个项目;恒大以13.2亿元拿下广州珠江新城地块,以37亿元拿下济南7幅地块,并同时宣布150亿元哈尔滨项目;龙湖地产在厦门花17.37亿摘下集美区灌口镇三地块。

这究竟意味着真正的回暖已经到来,还是仅仅是回光返照?

就此话题接受采访的多位房地产分析师表示,在目前的市场形势下,当前涌现的以万柳为代表的“”“只是个案”,不仅放眼这样的火热局面并不多见,即便在出现的几个一线城市,短期内也很难具备代表意义。

“短期内出现频现局面的概率很小。万柳只是个案,毕竟四环内的地越来越少。”郝炬表示。

北京虎杰咨询有限公司首席分析师张寅则称,下半年不会比上半年更好,短期而言土地拍卖市场不会很乐观,开发商大多还是在忙于销售,想办法去库存。从土地储备的总量来说,已可供开发商开发三年以上,只是不同开发商的储备量有差异,不排除出现青黄不接的开发商。去年来说土地收入运行状况之所以还不错,是因为商业地产顶住压力,但今年商业地产也出现了过剩。几乎城市都未完成上半年土地供应计划,也仅仅出现在个别成交量已经开始回暖的一线城市。

张寅认为,现在的“”和2007年、2009年和2010年上半年频出的已不可同日而语,之所以还会出现万柳这样的个案,也是因为“以往的未受到惩罚,没吸取教训的开发商还以为仍然可以按照以前的规则操作,所以赌一把。这是一种历史遗留现象,下一步不会再有,一方面政府会加强,另一方面开发商自然也会选择更加理性地参与”。

“从我们调查的情况看,前三个月开发商拿地的热情和量都不大。今年4月开始,我们就建议开发商可以拿一部分合适的地块了。5、6月开始,整个市场回暖,主要是以价换量的功劳。1-6月,房地产市场成交的情况较好,降幅减少,开发商的现金状况会好些。”郝炬表示,现在已经可以说是拿地相对好的时候,但目前来讲整个市场情况还不是太好,大部分地产商的拿地意愿还不是很强烈,“目前宏观经济状况,房地产宏观调控力度都决定了现有调控政策不会放松。现在国务院又派检查组到若干重点城市检查调控执行情况了。总体来看,短期大幅反弹机会不大。”

来自国家统计局的数据,今年上半年房地产开发企业的土地成交价款下降了13.3%。报告则显示,上半年,房地产开发企业土地购置面积17543万平方米,同比下降19.9%,降幅比1-5月份扩大1.2个百分点;土地成交价款3441亿元,下降13.3%,降幅扩大3.3个百分点。据统计,上半年房地产用地流标流拍共1882宗,去年同期则为1018宗。其中,商服用地流标流拍625宗,同比增加96.5%,住宅用地流标流拍1257宗,同比增加79.6%。共上报高价地即总价或单价创新高,或溢价率超过50%的异常交易房地产用地宗数24宗,远少于去年同期的433宗。

张寅认为,8月开始,北京的房地产市场会开始为期4—6周的短期休整,成交量环比会回落,不会低于10%,大概会在10%—15%。9月中下旬成交量又会止跌回升,直到11月。

至于的情况,每个城市情况不同。整体而言供大于求,但是个别城市小户型缺口大。例如北京二手房价已创历史新高,90平方米以下小户型单价涨了20%,90—140平方米户型价格没动,140平方米以上的豪宅价格还在往下,这说明豪宅供应依然过大。

郝炬建议,开发商在拿地时,需要注意业态组合搭配,多考虑高周转率的项目。“我们把项目分成三种,一种是快盘,即周转的招拍挂净地,行情不好的情况下也能卖出去,这个应占40%—60%。慢盘、长盘都不能超过40%。”郝炬说,去年绿城之所以出现危机,和产品结构密不可分,当然也有区域布局不合理的问题。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下土地

土地市场 找地神器

关注房天下北京特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com