楼市政策加大首套房购置优惠 刚需入市推动成交

中国证券报  2012-06-18 07:40

[摘要] 在外需持续萎靡和消费短期内难堪重任的情况下，为应对经济增速的下滑，预调微调的着力点重点放在了见效快、事关全局、带动性强的大型项目上，如基建、保障性住房、战略性新型产业等。

在外需持续萎靡和消费短期内难堪重任的情况下，为应对经济增速的下滑，预调微调的着力点重点放在了见效快、事关全局、带动性强的大型项目上，如基建、保障性住房、战略性新型产业等。

但四五月公布的、工业增加值等经济数据显示经济继续呈现回落疲态。之所以出现这种背离和微调政策效力的消解，不得不考虑始于2011年的房地产调控加码的影响。今年1-5月，固定资产分项中的基建和制造业增速比1-4月有所加快，而占固定资产1/4的房地产增速出现回落。如果看增速相比去年同期的变化，这一逻辑则更为明显。今年1-5月，固定资产同比增速比去年回落5.7个百分点，分项中的制造业和基建增速分别回落6.7和7.8个百分点，而房地产开发增速回落了16.1个百分点。

房地产上下游相关产业增速的变化也验证了上述观点，今年1-5月，粗钢、水泥、平板玻璃、挖掘机和混凝土机械等房地产上游行业的固定资产增速同比回落32.4个百分点，下游的家具制造回落了11个百分点，家用电器和纺织等行业的增速同比回落了6个百分点。

由上分析，可以这样来梳理房地产影响的逻辑链条：以限购、限贷为主的房地产调控持续保持高压，商品房销售规模不断回落，开发商新开工和拿地的积极性很低。这一逻辑链条作用下去将意味着：一是随着新开工和土地购置规模的不断下降，房地产开发规模也将不断下降，进而全社会固定资产规模增速仍将继续下降；二是房地产销售和不断走低，将进一步恶化上游原材料和相关制造业的产能过剩，上游下滑速度将加快，下游纺织、家具和耐用消费品的销售将继续走低并影响消费需求的稳定；三是土地购置规模下降将直接导致地方宽口径财政收入减少，地方政府融资平台偿债和再融资开闸将大受影响，地方配套落实国家政策微调的项目建设也会受到影响。

这样看来，当前经济下滑的压力主要来自需求萎缩，除国外主要经济体债务去导致的出口需求萎缩外，始于2011年的以限购、限贷为主的房地产调控加码，应该是这一轮需求萎缩的逻辑起点。进入2012年以来，以限购、限贷为主的房地产调控加码影响开始显现，并且与外需萎缩、基建紧缩和金融危机期间一揽子刺激政策到期（如“家电下乡”）叠加，造成出口需求、需求和消费需求“三驾马车”全面紧缩。这其中，以限购、限贷为主的房地产调控影响。

民生考量和经济稳定是房地产调控的两个内生变量。2010-2011年房价快速上涨而经济相对稳定的时期，房地产调控政策主要受民生压力的影响；在当前房价有所回落而经济增长可能快速下滑的情况下，房地产调控政策走向更多受经济是否稳定的影响，而民生考量权重有所降低。因此，4月底以来国家提出政策微调，首套房优惠政策的常态化、制度化，更多地出于经济稳定的考虑。

目前，不管是从出口、、消费“三驾马车”的实际增速看，还是从前瞻性指标的变动趋势看，当前形势要远远好于2009年金融危机期间。更为重要的是，为实现经济转型升级，国家已经主动降低了今年经济增长速度，对经济适度减速容忍度提高。因此，在房价反弹压力和上涨动力仍旧存在，而房价合理回归的目标还未实现的情况下，还不需要、也不能松动限购和限贷政策。

因此，近期房地产政策微调的基本思路就在于，在坚持限购、限贷政策不变的前提下，通过降低首套房购置的成本，刺激以首套房为主的刚需入市，消化房企库存，增加房企经营性现金流，缓解房企资金压力，改善房企预期并促进房企新开工和拿地。

2009-2011年商品房新开工同比分别增长14%、40%和11%，相当长的一段时期内市场供应充足，开发商库存压力也比较大。在刚需购房需求的价格弹性比较大情况下，以首套房为主的刚需入市对房价上涨的带动比较小，也更可接受。

目前，随着总体资金环境的宽松和购房成本的下降，以刚需为主的销售量回升显著，而房价也并没有明显上涨。因此，在房地产政策选择上，目前还是以加大首套房购置优惠为主，边走边看，暂时不会出台力度更大的刺激政策。因为力度更大的政策只能以加大信贷或引致非理性需求，均有可能推动房价上涨，政策副作用太大。随着通胀和外汇占款双双下降，货币政策空间已经打开，资金环境回暖本身就可以促进购房者入市，而保障房建设可以部分缓解商品房下滑，这些可选政策的价值更大。