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倒逼闲置土地

——土地沦为闲置 地方政府与房企“相互理解”

中国建设报  作者:张东林   2012-06-13 15:14

[摘要] 大量土地闲置未开发所造成的种种危害,已毋庸讳言;地方政府心知肚明却公然袒护,亦因有利益潜伏其中。其实,在处理闲置土地问题时,从来都不缺乏政策,欠缺的只是执行力和决心。

大量土地闲置未开发所造成的种种危害,已毋庸讳言;地方政府心知肚明却公然袒护,亦因有利益潜伏其中。其实,在处理闲置土地问题时,从来都不缺乏政策,欠缺的只是执行力和决心。

来自国土资源部的一则消息,让储备有大量土地资源的房企顿感风声鹤唳。

6月7日,国土部正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》,对闲置土地进行了明确认定。规定未动工开发满1年的闲置土地,由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;满两年的无偿收回。该办法自2012年7月1日起施行。

《中国建设报•中国住房》记者从国土资源部获得的数据显示,截至2011年5月底,共上报闲置土地宗数2815宗,面积16.95万亩。其中,因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。官方数据亦显示,通过例行督察,2011年国土资源部共收回闲置土地2393公顷,盘活批而未供土地1.16万公顷。

土地沦为闲置

在北京市朝阳区东四环边朝阳公园,有一块“奇怪”的土地。

这块土地面积很大,上面零零散散地住着朝阳区东风乡的村民。在村民房屋处,则是大片的杂草。而在这块看似有些荒凉的土地南面,就是北京著名的高档社区泛海国际居住区。一边繁华毕现,一边更显荒芜。这两块看似格格不入的土地,实际上都属于同一家企业。

关于这块未开发土地的存在时间,一名毕业于、目前在北京市一家网站工作的工作人员说:“五六年前我的时候就这样,一转眼我工作都快两年了,这块地还是那个样子。”

据了解,泛海集团所囤的这块土地曾引起社会的高度关注。根据北京市国土资源局所提供的公开资料,这块土地的供地面积总和为29.1万平方米,规划建筑面积为86.47万平方米,土地合同金额为2.2亿元。照此计算,2004年该地块的平均楼面价之低。而如今,泛海国际居住区的二手房价格已经上涨到每平方米5万元左右。

去年,网络上也曾经流传过一份名为《有关房地产开发企业土地闲置情况表》。据了解,这份情况表详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中,北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”,这4地的闲置土地数量占的近1/4,70%以上闲置土地性质为住宅用地。

“闲置土地就好比城市的一个‘疤’,看上去就让人不舒服。从土地利用来讲,本来建设用地就不多,不管是将土地用来规划商场,还是规划为写字楼或是住宅,地方政府在出让土地时都有自己的想法,比如要解决多少住房问题等。但土地如果被闲置了三四年还没动,那对群众的生活肯定有影响。闲置土地跟房地产也有直接关系,如果对闲置土地不予管理的话,那开发商就会变相囤地。”房地产法研究主任楼建波说。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭提供的数据表明,自上世纪80年代末土地市场逐渐建立以来,土地闲置问题就一直存在,这与我国地少人多、城市建设用地紧张的国情不相协调。国家统计局数据显示,2000年至2009年,房地产企业购置土地面积为33亿平方米,而完成土地开发面积仅有近21亿平方米,简单计算可知,约12亿平方米土地未被开发,其中多数事实上沦为闲置用地。

地方政府与房企“相互理解”

我国公布闲置土地处置办法已有10多年了,但范围内真正收回闲置土地的案例鲜有所闻。

“一直以来,地方政府对闲置土地的都不是很严格。因为一旦关系破坏,开发商不拿地,损坏的是地方政府自身的利益。和地方的利益是有差别的。今年土地市场不乐观,最近推的地体量比较小,买家也不多。地方政府推地的积极性很强。”一位开发商说。

一位国企开发商称,《办法》的推出不一定和房地产调控有关系,这只是一个更为细化的版本。但是,“这个时机出台《办法》,是想给一些抄底的企业提个醒,囤地是有代价的。”

虽然新版《办法》对闲置土地的认定、处置、,均提出了较为详细的管理方法,但多位受访人士还是强调,具体影响还是要看执行力。

某国企开发商提到,《办法》对于竣工时间的限定并不算严格,而“开工”对开发商而言则颇为简单。而且,即便不能如期开工,开发商也能找到理由来搪塞,比如规划原因,最容易捣糨糊。关键是,地方政府也不愿意惹事,除非太出格,不会主动去插手太多。很多高价地太早开工开发商赚不到钱,地方政府和开发商是买卖双方,能“相互理解”。如果开发商和地方政府达成默契,处置闲置土地也就难以得到落实。

北京市一家大型房地产公司的工作人员向记者透露,查处闲置土地,尤其是查处“”之所以困难,要么是因为执法人员被打了招呼,要么就是国企和央企拿地可以慢慢交地价款,甚至改规划,“可以说是在对赌政策”。

“最近市场回暖,市场预期也发生了一定转变,国土部选择这个时间节点发布此次修订版的闲置土地处理办法,这是从正面敦促开发商尽快开发,以避免已批住宅用地的囤地、捂地现象。”中国房地产学会副会长陈国强认为,“与此同时,也是从侧面再次强调房地产政策继续偏紧。”

“如果新办法真正从严实施,将会有很多企业需要缴纳闲置费用,这对调控以来资金链吃紧的企业将会产生更进一步影响。”陈国强说“自去年调控开始,房企普遍选择放慢开发节奏,以应对调控政策。因此,国土部此举有助于敦促企业尽快开发存量土地,或者继续选择‘放量’的策略。”

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