[摘要] 国家统计局3月18日发布的数据显示，2月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）环比下降的有45个，持平的有21个，上涨的有4个。
国家统计局3月18日发布的数据显示，2月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）环比下降的有45个，持平的有21个，上涨的有4个。人们注意到，与1月70个大中城市房价全线停涨不同，2月出现4个城市房价环比上涨，似乎印证了楼市回暖之说。对此，业内人士分析，眼下的回暖是首套房贷利率下调、开发商促销、春节期间积压的刚性需求集中入市等因素共同作用的结果，并未改变房价回调的大方向。
看来，楼市回暖，关键因素是刚需。当前，限购、限贷等抑制投机性需求的措施没有丝毫放松，而支持首套房的政策表态则频频见诸报端。可以感到，刚性需求已成为决定楼市发展和调控走向的关键词。同时值得注意的是，此前一些地方政府救市，也打着支持刚需的旗号，可见，各界对刚需的内涵还存在不同解读，需要进一步厘清。
住房刚需不等于买房刚需。很多人宣扬刚性需求可以支撑房价长期上涨,是否果真如此？温总理在“两会”记者会上的一番话可说是对此问题的解答——“中国有13亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的……住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房”。这启示我们，作为衣食住行之一的住房的确是刚性需求，但买房则不一定是。事实也是如此，作为理性消费者，如果预期房价下跌，会有很多人愿意推迟购房或选择租房，如今各地成交量的大幅萎缩就是证明。此外，还有一种刚性需求不必在乎买房时机，买完之后涨与跌都与己无关，早买早合适的观点，同样站不住脚，近来各地退房维权的业主正说明，自住购房需求同样对价格敏感。
楼市调控从未误伤刚需。近来，调控误伤刚需的说法甚为流行，究竟怎样误伤？调控无非是限购、限贷、限价三项，限购对本地家庭针对的是第三套房，第三套房怎能算刚需？限贷只是提高第二套房贷首付和利率，对首套房，政策始终要求的是首付三成，利率不低于基准利率0.7倍，对于一项几十万元的抵押贷款来说，这已是最基本的风险防范措施，不论怎么支持刚需，也需要一定门槛，总不可能、零利率。至于限价，不论是否真有诚意，但终究是对价格的一种压制，限总比不限好。说来说去，调控何曾误伤刚需？恰恰相反，正是持续近两年的调控打破了房价只涨不跌的神话，部分城市房价下调，刚需才得到实惠，楼市成交遇冷，卖方市场向买方市场转变，刚需们才有了更多话语权。
支持刚需并非调控政策转向。在楼市调控诸政策中，我们看到的是多个地方政府的救市小动作被叫停，我们听到的是“坚持调控不动摇”的宣示，而“支持首次购房家庭贷款需求”的表态无非是对以往政策的重申，因为调控从未打压过首套房。
支持刚需不应成为救市借口。支持刚需，着眼的是减轻普通民众购房负担，目的是保持房地产市场长期健康发展，但在此过程中应谨防浑水摸鱼。近来一些城市出台救市政策时，理由也是支持刚性需求，值得关注。公平地说，一些地方政府对调控进行微调，未必都是想阻碍房价回归，而更多是希望成交量回暖，并保持稳定，这似乎也没错。不过，事实一再证明，在泡沫尚未挤干、调整尚不充分的情况下，成交量一旦上升，房价会再次回到上行通道。最近有媒体报道，北京调整普通住宅价格标准后，部分区域成交明显上升，开发商立即取消各种优惠，提高了价格，重新强硬起来，这也让人们清楚地看到，究竟怎样是保护刚需，怎样是伤害刚需。显然，救市不会对刚需有利。
楼市调控的最终目的就是满足人民群众的居住需求，经过两年调控，我们离这一目标是更近了而不是更远了：曾经越调越涨，如今已全面停涨，并开始掉头向下；曾经质疑房价谁说了算，如今房地产大佬纷纷促销，证明在房价上总经理说了不算；曾经担忧地方政府阳奉阴违抵消调控成果，如今种种救市动作相继被叫停。在眼下调控的关键时刻，最重要的就是坚持，需要把握好刚性需求这个关键词，一方面充分满足自住人群的购房需求，另一方面防范以支持刚需为名放水救市，毕竟，眼下遏制投机性需求是政策红线，不可触碰，唯有刚需可能被曲解和突破，需要警惕。
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