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毛大庆:2012微调年 楼市冬天房企练好身体更扎实

房天下   2012-02-24 18:41

[摘要] 2012年2月24日,由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型·思变·发展”,汇聚最具影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士,围绕中国房地产年度盘点与展望,诠释房企转型发展的殇与路。

2012刚刚粉墨登场,但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压,“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题,各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业,2012年或成转型年。

2012年2月24日,由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型·思变·发展”,汇聚影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士,围绕中国房地产年度盘点与展望,解读2012中国宏观经济与政策动向,以房地产企业营销、转型和发展为主线,诠释房企转型发展的殇与路。万科集团执行副总裁、北京公司总经理 毛大庆在第十二届中国房地产发展年会现场发表精彩演讲。

搜房网讯 2月24日,第十二届中国房地产发展年会在京盛大开幕。万科集团执行副总裁、北京公司总经理毛大庆现场发表演讲,以下为演讲实录:

万科集团执行副总裁、北京公司总经理 毛大庆

>>>“转型·思变·发展”——第十二届中国房地产发展年会

>>>中国房地产2011年度数字榜

>>>2012年中国楼市十大预测

2012年会怎样,很多人在预计房地产税,限购、限贷,我们没有能力分析这个问题,但是我们分析有一个现象的时候,我们在特大型城市,未来从市场我相信会从新增市场逐渐变到存量市场,变到存量市场重要的因素就是在税收的结构变化,我们也在探讨从持有环节税负的加重,交易环节税负的减轻,使得存量房子能够在市场里边正常的流通起来,这个也是房地产注重的环节,我想这一条有可能在2012年会有考虑。

轻装上阵这个没有什么太多好讲的,就是不断的强化库存去化上做文章,现在这个也是为后续的新资源入市扫清障碍,铺平道路,我们每年十一月都会有冬季入市,今年冬季入市从去年的十一月延展到了今年三月,基本上就是这三十二字方针。

最后就是在运营上有这么几个分享,我们在微观的运营上强调四各方面,注重项目的分享,注重案例的资料库,注重标准化的动作经营完善,注重实践的完善和创新,这个事实上是全集团统一动作的,这一套机制要建立的快速,另外形成固态的好的经验,要完整的形成资料库等等等等,所以这些都是未来的运营效率的提升在做更多的准备。

那么从产品的角度,刚才我已经讲了,主要是有这么几个特征,就是继续不断的向制造业学习,我们编制了产品质量实施操作指引这本书,这里边有超过七十个对产品质量把控的细项,一千五百个测量点,逐步建立质量评估的法案,坚持安全生产理念,这条在万科已经严厉,无论是任何一个安全事故还是质量事故,立刻拉闸,这个从集团层面拉闸,这些都是在越来越向着强调精细化的管理和工艺提升,我们在去年年底制定一个千亿计划,这个就是千亿之后会排除一千名工程师陆陆续续去日本学习日本的工程质量管理,不断向制造业升级,向质量要效益。

万科这么多年积累了很多东西进行研究,事实上在这一轮调控之后,我们又把这个工具重新严肃的进行了审视,其实我们说产业的转型,产业转型是让消费者的取向在转型,现在大家都在讲,中小户型的比例从多少提高到了多少,大家都在做中小户型,是不是户型都适合消费者口味?买中小户型的人最关心的到底是什么?在不同的地块儿,不同的容积率,中小户型到底什么合理?做对产品,以客户为导向,这个是我们现在关注的,投入大量的人力、精力在做研究。

另外很多人关注和万科是不是在做别的新业务,持有型物业等等,我也跟大家做一个分享,我们对于新业务的定位,其实有这么几个明确的定位,短信的定位不是说要做新业务做新业务,现在上商业转型赶紧做商业,这点我们是不同意的,刚才我忘了是谁也在讲,盲目的做其实事实上是危险的。另外我们所做的新业务一个基本要求,必须对住宅开发有帮助,另外成本要做对,另外还要有持续经营的能力。

这里头还跟大家介绍一下,在入冬以后,我们加强了产品线研究,其实在总结了过去十年发展的基础上,我们在去年制定了几条产品线,不断形成了固化的产品手册,其实发到各个公司让大家按照这个产品线做标准的动作,另外像成都公司研究了幸福系产品的研究方法,就是如何做好中低价位普通住宅的一系列的操作手法,大家这句话都很好说,做不同住宅,怎么做?这里边从户型设计到产品适配到物业管理到小区的种种配置,所以这里我们也总结了一个完整的一套幸福系的产品手册。

最后一个就是客户,客户一直是我们关注的,其实现在行业的竞争下和变化下,最关键的就是是不是你能真正的以客户为核心,是不是真正能够培养好围绕你的客户。在质量中交错,在关怀中的主动,服务中的坚持,另外外部的监控力量在未来会逐渐的进一步加强。增加业主同万科服务的接触点也是我们提出的口号,往往项目做完了接触点就是物业,但是现在一个接触点不够,现在要加强万科同客户的接触点,我们在杭州开始了村食堂的研究之后,现在在上海做了好的尝试,现在逐渐过度到北京。除了物业以外,增加万科服务跟业主的结合点。

最后就是物业管理,万科的物业故事很多,有多的好人好事和感人的故事,如何能够365天如一日的微笑。

最后总结一下,无论怎么变化,无论怎么转型,无论怎么发展,永远有企业自己要坚持的东西,客户为导向下的无任何借口的质量,是要做让人能够住进来的房子,另外是不加区别的关怀,我们现在在物业管理上做了更加细致的要求,坚持市场的导向,认清趋势,一定要做对产品,这个是现在我们坚持的,对一块地的尊重,成本的适配,另外坚定的与行业同步发展,这里边最后一句话,创造价值,这个事实上是引入了EVA的管理,不再仅仅关注毛利率,更多还要关注EVA指数,这个也是企业考量自己的很重要指标。

我想无论是春天还是冬天,我们坚守的东西是不会变的,但是管理现在还在不断的进行调整和不断的思考,围绕冬天的模式运营,截留,节约,另外冬天把身体练好,把企业的管理做的更为坚强和扎实。

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