房地产税收制度改革需调整土地出让收入制度

中国财经报  作者：杨文胜 王海峰  2012-02-07 08:50

[摘要] 在现策条件下，住宅用地为70年土地使用权；工业、、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游娱乐用地为40年；综合及其他用地为50年。经营性用地实行招拍挂制度，开发商通过竞价形势，一次性支付规定年限的土地出让金。

在现策条件下，住宅用地为70年土地使用权；工业、、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游娱乐用地为40年；综合及其他用地为50年。经营性用地实行招拍挂制度，开发商通过竞价形势，一次性支付规定年限的土地出让金。而开发商向政府支取的土地出让金包含以下两方面的因素：一是土地成本部分；二是土地溢价部分。

现行的土地出让制度，让政府取得大量资金用于城市基础设施建设，改善城市环境，但也出现以下几方面问题：导致社会消费结构不合理；房屋持有成本过低，导致出现过度投机行为；导致收入分配不公。

笔者认为，土地出让收入收取制度有必要进行改革。从总体目标看，推行土地出让收入收取制度的核心是实现三个层面的改变，即：由过去的一次性缴纳改为一次缴纳与分年缴纳并存；由过去的定量缴纳，改为定率缴纳；由过去的开发商集中缴纳，改为开发商缴纳与个人缴纳并存。

具体做法包括：一次性缴纳土地出让成本。将土地出让金分解为土地使用权成本与两部分，土地使用权成本由开发商在土地招拍挂竞价时一次性缴纳。确保一级开发成本可以及时收回。

将土地溢价部分征收主体由开发商转变为开发商与购房人并存。将土地净分为两个征收阶段，一是开发商拥有土地使用权阶段。二是居民购房后取得土地使用权阶段。阶段由开发商缴纳土地净，第二阶段由居民缴纳土地净。