[摘要] 继国情咨文中提出提振房地产市场之后，美国总统奥巴马1日宣布住房市场新方案，旨在缓解贷款购房者的还款压力?奥巴马于2011年推出的可负担再融资项目(HARP)收效甚微，当前美国房价仍在低位徘徊，住房市场再融资条件依旧苛刻?此外，住房市场房屋拥有率有所下降，美国房地产市场仍是美国经济复苏的一大"软肋"?
继国情咨文中提出提振房地产市场之后，美国总统奥巴马1日宣布住房市场新方案，旨在缓解贷款购房者的还款压力?奥巴马于2011年推出的可负担再融资项目(HARP)收效甚微，当前美国房价仍在低位徘徊，住房市场再融资条件依旧苛刻?此外，住房市场房屋拥有率有所下降，美国房地产市场仍是美国经济复苏的一大"软肋"?分析认为，美国总统大选日益，奥巴马在此时宣布提振房市的新方案，其谋求连任的政治意图显露无遗?
奥巴马再度发力提振房地产市场
美国总统奥巴马1日宣布提振住房市场新方案，旨在缓解贷款购房者的还款压力?奥巴马此前已在国情咨文中提出，向未拖欠按揭贷款供款的借款人提供资金，帮助他们以更低的利率进行再融资?
奥巴马当天发表讲话称，美国政府向国会提交了一份方案，该方案放宽了抵押贷款重组申请人的范围，也降低了再融资的门槛，该方案每年将为借款人平均节省3000美元?
据白宫当天公布的方案，若想获得新计划中的再融资资格，借款人在过去6个月里不能有超过一次房贷还款违约记录，并满足580分的信用评分?这一方案显著扩大了再融资受益群体，官方预计美国10个借款人中约有9个符合这一标准?
根据新方案，贷款重组的标的房屋必须是自住的独栋住宅，贷款金额不能超过一定限度，根据所在地区不同，限额从27万至73万美元不等?此外，房地美?房利美?富国银行及美国银行将抵押贷款宽限期从3个月延长至12个月，以帮助贷款者避免违约和房产止赎?
继2011年提出可负担再融资项目后，奥巴马政府于1月27日对其做出新调整，即面向有房贷困难房主的住房可偿付调整计划再延期一年，以帮助房主偿还银行贷款，进而大规模减少银行的贷款余额?美国负责金融稳定事宜的助理财政部长蒂姆?马萨德认为，计划调整后，政府将有能力帮助更多有困难的房主?但部分人士认为，此举不大可能比已出台的其他计划取得更好效果?
房市仍是美经济复苏"软肋"
美联储1月份发布的一期经济形势调查报告称，美国经济从2011年底开始呈现加速复苏态势，居民消费和就业形势回暖，预示着美国经济在今年将迎来良好开局?但报告同时指出，美国经济复苏面临的内外挑战依旧存在，房地产市场仍是突出"软肋"?
其一，房价依然低位徘徊，住房市场供需失衡仍难以调节?美联储称，目前全美平均房价比2006年的高峰下跌了约三成?美国标准普尔公司1月31日发布的标准普尔/凯斯-席勒房价指数显示，2011年11月美国房价环比下跌1.3%，同比下跌3.7%，该指数跟踪的20个城市地区中有17个地区的房价环比下跌速度加快，在过去的18个月中有17个月房价环比出现下跌?
尽管房价一路下跌，但美国民众消费意愿并不强烈?根据美国商务部1月30日发布的数据，2011年12月美国民众储蓄率达4%，创下2011年8月以来的水平，显示出美国消费者依然态度谨慎?此外，尽管全美新房开工量等指标在2011年有企稳迹象，但仍停留在市场健康水平的一半左右?
其二，目前美国住房市场再融资形势并不乐观，奥巴马政府尚未实现2011年可负担再融资项目惠及400万至500万借款人的预期?美国抵押银行家协会(MBA)2月1日公布的数据显示，截至1月27日当周美国抵押贷款申请指数环比下降2.9个百分点，再融资指数环比下降3.6个百分点，房屋购买指数环比下降1.7个百分点?
与此同时，抵押贷款利率下跌趋势不改?截至1月27日当周，30年期固定抵押贷款平均利率从前一周的3.97%降至3.96%，15年期固定抵押贷款平均利率从此前一周的3.40%降至3.36%?
奥巴马在当天的讲话中表示，2011年推出的一系列改革住房可负担再融资项目的措施并未收到预期效果?该项目的受益群体主要是由房利美和房地美支持的抵押贷款人，并不包括私人部门支持的350万抵押贷款持有者?该项目至今只有100万人受益，这一数字离政府的预期相差甚远?
其三，美国住房市场显露向租住而非拥有转变的趋势?目前美国房屋拥有率持续下滑，租房需求却在持续攀升?美国商务部1月31日发布的数据显示，2011年第四季度美国房屋拥有率从66.3%降至66.0%，第二季度房屋拥有率仅为65.9%，创十年以来的低点?而2011年第三季度美国出租房屋空置率降至9.8%?摩根士丹利分析师奥利夫此前在一份报告中称，2012年将是"房东年"?
当天，美国联邦住房金融署也宣布试行销售止赎房产，并要求人在未来几年内将其作为租用住宅，以稳定止赎房产所在社区房价?
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