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高盛高华:中国房价2013年前不会反弹

财新网   2011-10-31 11:35

[摘要] 高盛预计未来12个月主要城市房价由当前水平下降15%-20%,或者由2010年的房价最高值下降约25%,并且到2013年前不会反弹

高盛预计未来12个月主要城市房价由当前水平下降15%-20%,或者由2010年的房价值下降约25%,并且到2013年前不会反弹

高盛高华房地产研究报告称,截至2011年9月底,四个一线城市(北京、上海、广州、深圳)和六个主要二线城市(天津、杭州、成都、重庆、武汉、南京)的一手房交易量较2010年平均水平下降了26%。

鉴于限购令政策放松的可能性较低,高盛高华取消了对2012年以及2013年房价反弹的预计,并预计未来12个月主要城市房价由当前水平下降15%-20%,或者由2010年的房价值下降约25%,并且到2013年前不会反弹。

高盛高华证券董事总经理王逸称:“限购政策是否会放松,取决于明年上半年经济走势,如果经济走势弱,那么房地产限购政策可能会调整。从房地产的需求上看,尽管限购政策挤压了部分需求,但是对房地产的需求依然强劲,中长期仍旧呈上升趋势。”

王逸认为,现在到明年、二季度将是房地产开发商压力的时候,这种压力集中在一线城市的外围,比如北京的四环到六环之间,上海的外环。这些地区是新盘发售量较为集中的地区,而像北京三环以里以及上海的内环,由于较少有新盘推出,房地产交易主要为二手房交易,因此压力并未显现出来。例如上海最近发生的老业主不满开发商的冲突事件,也是发生在上海外环的地产项目上。

高盛高华研究报告认为,目前,现有的限购令、房贷紧缩政策以及经济增长放缓,可能导致未来几个季度房地产需求持续走软。另外一方面,信贷紧收以及房地产库存增加,将继续使开发商财务状况承压,预计短期内新盘将大量推出。根据高盛高华对九个城市新推盘面积、库存、销售数据的分析,如果政策不出现逆转,那么2012年这些城市的库存水平仍将继续上升。

从上市房企看,目前上市房企的资金缺口是各方关注的焦点。根据对127家上市开发商的财务状况的分析,这127家房企的房地产交易量约占中国40个主要城市份额的一半,以及房地产交易量的30%,高盛高华发现,这些上市房企的短期融资风险要小于2008年。

根据对当前房价假设下的资产减值风险,高盛高华研究认为,风险较为温和,资产减值损失平均为2012年底账面价值预测的2%。即使考虑到2010年至2011年上半年商业地产重估的潜在冲回,总减值损失平均仅为2012年底预期账面价值的7%。

王逸说:“今年开发商已经缩减了资本开支,大部分上市房地产企业的现金流也没有那么紧张,如果上市房企继续缩减开支,到明年上半年,最晚明年第二季度,房地产企业运营现金流就会转正,房价下跌的压力也会随之消失,购房者砍价的力度将会减弱,到时候房价将会进入一段僵持的阶段,至于未来房价怎么走,还要看影响房价的一些主要政策的变化。”

尽管房价疲软,但是高盛高华研究发现,年初以来,130个主要城市的土地出让收入仍然同比增长6%,交易量同比增长32%。但是地价同比下滑20%,较基准地价的溢价也收缩至13.5%。2011年前九个月,实施限购令的城市土地交易量下滑,此外土地交易均价的降幅也更大,而未实施限购令的城市,土地交易量和交易均价保持稳定增长。

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