[摘要] 在中国广袤的土地上，农村宅基地占据着国土相当数量的比例。目前在重庆、成都、天津等城市都对农村宅基地“盘活”进入房地产市场进行了不同形式的试点。7月，北京拟启动农村宅基地及住宅法规预案研究工作的报道见诸报端，北京宅基地是否能迎来春天？
在中国广袤的土地上，农村宅基地占据着国土相当数量的比例。目前在重庆、成都、天津等城市都对农村宅基地“盘活”进入房地产市场进行了不同形式的试点。7月，北京拟启动农村宅基地及住宅法规预案研究工作的报道见诸报端，北京宅基地是否能迎来春天？
宅基地老难题
据媒体报道，7月14日，北京市常委会第九十二次主任会议上，针对当前农村宅基地及住宅出现的新情况、新问题，北京市拟将启动农村宅基地及住宅法规预案研究工作。会议认为，要着眼农村事业的发展，认真研究农村宅基地及住宅问题，针对当前农村宅基地及住宅出现的新情况、新问题，依法保护好农民住宅等私有财产，以及对住宅的土地使用权不受侵犯，保障农村宅基地的集体权。
北京农村宅基地到底存在什么问题？北京市大瀚律师事务所合伙人杨健律师曾经处理过多起关于农村宅基地的案例。据他介绍，根据我国《土地管理法》明确规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。国家严格禁止农村宅基地的流转，但因为宅基地背后有着很大的经济利益驱使。农村宅基地私下出租出售已经成为了一种趋势。但是，在无相关法律法规的保护下，一方面加大了对农村宅基地的管理难度，另一方面，出租出售行为和结果不受法律保护，双方一旦发生纠纷，很难界定各方行为和保障各方利益。
北京阳光100房地产开发集团常务副总经理范小冲表示，北京一些城乡接合部的农村已经通过重新整理利用土地，实现了“黄土变”，农民自己盖商品房用于出售，或者村干部用新农村建设统一开发，用商品房名义出售，比如北京占比三分之一的小产权房，就是典型的“黄土变”，一方面不利于农民利益保障，另一方面对城市规划、税收、土地出让金也不利于管理。
他山之石
农村宅基地存在巨大利益，使其成为在房地产领域最敏感及最难解决的问题。“征用—拍卖—建房—售房”，这是中国商品房市场通常采取的做法。在这一过程中，政府先向村集体支付土地征用金把土地属性从集体转为国有，购买原本属于村集体的土地权。然后开发商向政府支付土地出让金，购买这块土地的使用权。由开发商建好房子后出售给市民，这样建起来的房子叫商品房，可以在市场上进行流通买卖。整个过程，拥有土地权的农民没有与开发商或者后来的买房人形成直接交易，而是通过政府这一层中间关系与市场产生了联系。在转让土地使用权的“一级市场”，政府是的控制方。
据记者了解，重庆、成都、天津、深圳等城市曾经或正以各种方式在盘活宅基地。
从2005年下半年开始，天津市推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，即农民自愿以其宅基地按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地弥补小城镇建设资金缺口。
2007年，深圳采取了村民以宅基地入股改造城中村，并参与项目利润分配的新方式进行城中村改造。按照这样的模式，对村民宅基地不再另行补偿，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡费用。
2009年和2010年，作为国家城乡统筹试验区的重庆和成都，先后开始尝试地票交易使得农村建设用地可以“飞”到城市。即通过农民集中居住等方式，省出来的农村建设用地，经过复垦之后，可以成为虚拟的建设用地指标，该建设用地指标俗称“地票”。
盘活北京农村宅基地是否可以参考上述模式？范小冲认为，需要跨过法律的障碍，北京市拟将启动农村宅基地及住宅法规预案研究工是迟早的事情。每个城市都有不同的政策，国家也应该有更好的方案，这不是一个部门能解决的问题，如北京户口制度改革难度就远比其他城市大得多，还要涉及到城市规划、生态环境保护、土地建设体系、社会保险保障等多方面，北京不可能只考虑一股脑将农村宅基地用来盖房。
北京宅基地短期难盘活
宅基地终究还是要放开的，北京也曾经为之行动过。2008年，怀柔、平谷等地分别提出过各自的宅基地换房试点计划，均因涉及商品房开发而受阻，其中关键仍是缺乏将农村集体用地转变为城市建设用地的审批操作细则。
2009年，北京市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》。按照北京拟定的《指导意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权，宅基地不能牵涉到城乡流转。对于符合规划、合法取得且权属明晰的集体建设用地可依法采取出让、租赁、作价入股、转让等方式进行流转，流转的集体建设用地可用于二、三产业发展，不得用于商品住宅开发。
对于农村宅基地入房地产市场，范小冲认为，目前条件并不成熟。放开这个市场，会对国有土地招拍挂体制造成一定冲击，也会破坏目前业已建立的，公平的市场竞争环境。但将来一定会放开，集体用地与国有土地并非同价同权，集体土地进入流转市场通常需要首先国有化，土地的级差往往由政府获得，而且城市土地很有价值，农村土地价值几乎为0。另外，土地对开发商来讲至关重要，对于稳定房价也会有积极的作用，对土地资源释放、经济增长也有很大帮助。
黄小虎虽然赞同放开农村宅基地，但他也同时表示应谨慎对待农村土地管理，“目前北京很多农村宅基地并没有确权，每户农民有多少宅基地并没有具体数据，这种情况如果不做清理的话，一下子放开，那肯定要出事。”黄小虎说，所以，启动农村宅基地市场，首先要做好基础工作，核心是确权和登记。
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