[摘要] 房产是大众消费品，按前面推断应该是有“金九银十”的属性，但实际上北京住宅市场除了2004、2005、2008、2010年之外，其他年份“金九银十”屡屡落空（如图）。究其原因主要是由于房地产行业受政策调控因素影响很大，正常轨迹往往会发生改变。
1.北京历年“金九银十”回顾
房产是大众消费品，按前面推断应该是有“金九银十”的属性，但实际上北京住宅市场除了2004、2005、2008、2010年之外，其他年份“金九银十”屡屡落空（如图）。究其原因主要是由于房地产行业受政策调控因素影响很大，正常轨迹往往会发生改变。最典型的例子就是2010年9月29日七部委联手出台政策，干涉市场，推迟了可能发生的旺销季节，另外07、09年两波价格上涨的行情中，“金九银十”的力道也被提前透支外卸。
图5 北京市商品住宅（含保障房）市场销售套数——同比——环比
因此不要再迷恋“金九银十”，“金九银十”本身已经不再重要，重要的是今年北京的住宅市场后市将如何演变？
2.2011年北京市有可能会迎来“金九银十”的旺销景况
伟业我爱我家市场研究院认为，2011年北京市极可能会迎来“金九银十”的旺销景况。其理由如下：
首先，成交量滞近半年，购房需求亟待释放渠道。在近两年的宏观调控中，北京的房价涨幅过大的城市成为焦点，今年自“京十五条”出台以来，供需双方陷入僵持状态，连续六个月市场量滞，目前由于价格大幅下调的预期不太高，被压抑已久的购房需求也在寻求释放空间。
其次，开发企业即将开启“以价换量”策略。二、三线限购政策笼罩下弥漫着悲观情绪的开发企业，加上企业本身也有年度销售计划的压力，促销、以价换量即将启用。
随着资金链条快绷不住的扩张过快的开发企业将会成为首张倒下的多米诺骨牌，在这种形势下，拥有相对比价的北京有可能会迎来一个销售高峰。
3 购房建议
选购房屋，地段仍然是首要考量，只不过当下的地段已经不能再用环线来区分，交通快捷顺畅可达，配套齐全，要能满足家庭成员的日常生活安排。交通条件已经改写了购房宝典的排序。
选择具有高性价比的房屋，单纯地比较价格已经有失偏颇，房子和房子的差距也已经越来越大，对于改善性购房者来说要懂得鉴赏什麽是好房子，什麽是值得拥有的心灵静地，该出手时就出手。
最后按照惯例提醒广大购房者一定要根据自身的需求及经济承受能力去购房，不可盲目追求一步到位， “负资产一族”其实距离我们并不遥远，楼市同样存在风险，选房须谨慎。
附： “金九银十”消费之我见
（1）“金九银十”是消费市场对季节性销售旺季的描述，具有的普遍性，适用于大众消费行业。
勤劳的中国人具有节俭的美德，储蓄率居高不下可侧面说明这点；但同时中国人的消费习惯却存在很大的弊端，集中突击消费就是其一，尤其是传统的春节及各类节假日。交不起租的杨白劳过年时尚且称两斤白面、买一根红头绳和两张门神，更何况现今逐渐富裕起来的中国百姓。
随着人民生活水平的提高，1999年 9月将春节、“五一”、“十一”三个最重要节日的休息时间延长为 7天，于是“周”的概念应运而生，开始启动了假日经济时代。2007年为了解决周伴生的问题，同时加强扩大内需的需要，熨平季节性消费对资源、经济等的负面影响，国家调整了节假日的安排。因此“金九银十”带有一定的历史印记，严格地讲应该是“银九金十”（图1）。
（2）“金九银十”被引入房地产行业营销是多方的共同需要
房地产开发销售周期
按传统，项目竣工多安排在年底以前；由于冬季施工、民工回家过年等因素，房地产项目也多选择在年初过完春节后开工，经过半年多的地下施工阶段，到下半年工程基本上出地面，具备了一定的销售条件，这点对于最初北京市场的期房销售来说很重要，现在不少实体样板间也多在等工程进展到2、3层以上才具备条件。因此在下半年紧锣密鼓筹划开盘销售就成为重要的时间窗口。
北京商品住宅市场真正意义上的放量始于2003年6月，开工竣工数据显示（图2）每到年底随竣工量的急剧增加，销售压力倍增，利用9、10月份双节期间营造出良好的销售氛围，实现全年销售目标也就成为开发商的重头戏。
房展商
1993年10月由北京市房管局主办的首届房展会开办，之后又举办了多届。1997年由民间筹办的“97中国北京秋季房地产展示交易会”使四季房展成为品牌房展，也见证了北京房地产市场的风风雨雨。其中由于春秋两季契合了周而备受瞩目，开发企业积极参展，新项目扎堆，也多选择在房展会上开盘（图4、5），打折促销、赠送等优惠活动力度较大，相互借势营造出红火的销售盛景，“金九银十”的说法也成为营销通用语。
购房者
春秋季节气候宜人，年轻人选择此季节结婚的较多，由于经常受同学、同事、朋友们的婚帖刺激，凑份子之余也督促适婚人群考虑个人终身大事，加之节假日登门拜访丈母娘，无不催生购房的需求冲动，从这点来讲“丈母娘经济”也不无道理。
《2010年北京市民政事业发展统计报告》称，在2008年、2009年和2010年，“08-08-08”、“09-09-09”、“10-10-10”三个特殊的日期，一天内北京市吸引的婚姻登记人数均超过了1万对，的一天有1.9万对新人办理了婚姻登记。这3个日期基本上也处于“金九银十”期间，目前结婚购置新房普遍被定义为刚性需求。
对于改善性需求，由于购房对家庭单位来说属于重大决策，购房家庭无不多比一比看一看，房展会、看房班车、宣传资料、广告等只能传达一个信息，从决定购买到签约需要大量的比对时间，因此节假日期间购房者多也就很容易说得通。（来源：伟业我爱我家）
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