[摘要] 如果地方政府不能合理的抑制地价,必然会造成一边稳定房价,一边是地价高扬,将会抵消逐有成效的宏观调控成果,传导至市场中被再次误读为房价上涨的信号。
如果地方政府不能合理的抑制地价,必然会造成一边稳定房价,一边是地价高扬,将会抵消逐有成效的宏观调控成果,传导至市场中被再次误读为房价上涨的信号。
6月27日,北京新科“单价”诞生。15家房企经过33轮现场竞价,崇文门菜市场地块被北京广州丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元的总价竞得,该地块土地用途性质为商业金融用地,凭借高达43228元/平米的楼面地价,崇文门菜市场地块登顶北京单价。(据《新京报》)
北京楼市宏观调控逐渐深入的当口,新晋出现得不合时宜。虽然该地块性质为商业金融用地,但其传导出来的意义和影响,则不能以使用性质来简单评估。
众所周知,稳定房价是今年房地产调控的重要目标,尤其是北京政府提出的房价稳中有降的调控目标,更是进一步明确今年在房地产调控方面的思路。然而,政府在通过一系列经济和手段来稳定房价的同时,地方政府自己出让的土地价格不能很好地抑制,稳定房价何谈容易。
按照目前房地产开发的成本核算来看,公开出让的地价是房价的重要组成部分,甚至会达到房价成本的50%以上。从近几年的市场表现来看,高地价必然会带来的高房价,北京近年来的,最终入市的产品全部是区域内标杆性高房价的代表。
2009年的广渠路15号地,楼面地价约为1.62万元/平米,今年该地块入市销售,这个名字为金茂府的房子,根据北京房地产交易管理网数据显示,住宅签约均价为4.52万元/平米。成为该区域内房价上涨的“带头大哥”。
地价波幅大于房价,是近几年我国房地产市场的一个重要规律。地价高涨,传递到市场中就是房价上涨的信号。本次,北京新晋,同样也会传递出如此的信号。
此外,我们还要注意一个新的变化就是,随着宏观调控的加剧,以及政府要求保障性住房快速开工,地方政府的资金缺口较大。宏观调控导致来自房地产方面的收入骤减,同时保障房建设资金需要巨大,地方政府对土地财政的依赖进一步加剧,出让土地的积极性会更加强烈,出让土地形式也会花样百出。例如,为了规避住宅用地超高地价带来的质疑,他们会选择一些以非住宅类的地块出让。这种“障眼法”出让土地,或许会成为近期个别地方政府的手段之一。
因此,调控房价,必须要同时抑制地价。不论是住宅性质用地还是非住宅性质用地,目前属于宏观调控的关键时期,开发商主动的意愿开始显现,如果在目前这个关键节点,地方政府为了其自身的利益考虑,不能合理的抑制地价,必然会造成一边稳定房价,一边是地价高扬,这样两种截然不同的市场表现,肯定会抵消逐有成效的宏观调控成果,传导至市场中被再次误读为房价上涨的信号。(徐晓明 吉学中国国有经济研究博士)
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