[摘要] 从去年1月份出台的“国十一条”算起,至今房地产调控已经运行15个月。不断强化的房地产调控引发了新一轮“威胁”中国经济发展与否的大讨论,笔者以为,这场房地产调控中的一个创举就是定性与定量并行操作。
从去年1月份出台的“国十一条”算起,至今房地产调控已经运行15个月。不断强化的房地产调控引发了新一轮“威胁”中国经济发展与否的大讨论,笔者以为,这场房地产调控中的一个创举就是定性与定量并行操作。定性的调控文件规划出了房地产市场的发展方向,定量的执行细则确保了房地产调控的实施力度与目标的达成。这场调控正在为经济发展争取时间,避免未来房地产泡沫对中国经济的冲击。
所谓“突破”,反映在两个层面。
一是指参与房地产调控的部门众多。最近正式独立迈进房地产调控机构队伍的是国家发改委,其标志是连续发布的两则调控的通知,此前发改委都是联合其他部委参与房地产调控,共同制定一些政策。在发改委的主导下,从今年5月1日起,“一房一价”和取消房产交易过程中的部分手续费将正式实施。发改委的加入,意味着至此,住建部门、土地部门、房管部门、物价部门以及财税部门、银监系统全部参与进了房地产调控,这些部委将对房地产进行从土地竞得、房屋建设至销售各主要环节的。
二是指调控政策的涉及面广,对房地产从开发到销售整个“流水线”的各环节实行。具体包括开发商竞买土地所需缴纳的保证金、土地竞得后动工的时限等细节。发改委的加入,加强了对住宅销售环节的,针对此环节,此前的政策只是从消费角度遏制投机,如今“一房一价”的政策将改写开发商“坐地起价”的历史。
如果说“国十一条”是开启房地产调控的提纲挈领性的文件,那么,去年4月中旬出台的“国十条”,就是带领房地产调控进入量化运行的举措,随后,房地产调控正式迈进逐步细化的实质运行阶段,去年9月份出台的新“国五条”和今年1月份出台的新“国八条”,都是对调控政策执行细则方面的补充。
量化了的调控目标具有较强的可操作性。
调控政策的量化是循序渐进的。最初二套房贷利率要求“风险自控”,到4月份时,已经明确为执行“1.1倍利率”,从要求遏制房价过快上涨到今年要求出台房价控制量化目标。本已量化的政策也根据房地产市场的实际运行情况随之调整,首套房首付从两成提升至三成,包括竞买土地首付款的提高也是逐步修订的。
新“国八条”中提出的“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”是此次调控政策的一个亮点,各地根据不同的经济发展水平设定适合自己的目标,避免了不同地区统一标准带来的种种问题。
设定房价控制目标的参考标准都是量化的数据,各地GDP、人均可支配收入增长速度、CPI涨幅等都是可以计算可以预估的数据,量化的目标与实际之间的差距清晰可见,便于但地政府根据发展需要及时采取措施。
调控正在为经济发展争取宝贵时间。通货膨胀是今年政府工作的首要任务,温家宝总理在中外记者会上直言通货膨胀包括房价和物价。从这一点来看,对房地产市场的调控,已经不单纯是市场自身的事情,还关涉到通货膨胀与经济发展的前景。
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