二手房“最低过户指导价” 提高将抬高买房成本

北京青年报  作者：李丹  2011-03-24 10:17

[摘要] 上周，准备在望京买二手房的小林接到中介公司打来的电话，房屋中介告诉小林，北京的二手房最低过户指导价要在近期内上调，预计最低计税价格的上调幅度可能是现在的1.7倍，所以，想要买的话一定要立即决定，而且要抓紧时间过户。

二手房均价五年上涨了五倍多，但过户指导价一直未调

目前二手房处于卖方市场，税费均由买房人承担———

上周，准备在望京买二手房的小林接到中介公司打来的电话，房屋中介告诉小林，北京的二手房过户指导价要在近期内上调，预计计税价格的上调幅度可能是现在的1.7倍，所以，想要买的话一定要立即决定，而且要抓紧时间过户。而小林在前往中介公司洽谈时，也看到有因听说政策调整可能会导致增加买房税费成本而加紧签约的买房人。

所谓“二手房过户指导价”是指在二手房交易中缴税的基准成交价，即二手商品住房交易计税价格。在北京，每个区域的过户指导价有所不同，譬如以海淀区世纪城项目为例，其二手房市场价大约在30000-40000元/平方米，而目前的过户计税指导价则约为8000元/平方米，通常在二手房交易时，买卖双方应缴纳的各种税费都可以按该指导价计算。上调该指导价则意味着二手房交易税费的提升，以目前二手房交易税费均由买房人缴纳来看，过户指导价的提高无疑抬高了买房人的成本。

据了解，今年3月1日起，厦门已开始执行新的二手房交易政府指导价，新的指导价根据房子所在的不同路段、不同品质制定相应的价格，总体上与旧的指导价相比，新的指导价大约提高了50%。

买房人购房成本再次被抬高

对于二手房过户指导价或将上调，有分析人士认为，目前二手房处于卖方市场，税费均由买房人承担，这无疑是对买房人购房行为的再次“限制”，是普通买房人，他们在经历了一二套房首付比例提高、商贷利息优惠取消、利率调整、公积金贷款利率上调等多次购房门槛被提高之后，又将再次面临购房成本大幅上调的压力。

有业内人士指出，由于个体买房人和卖房人受资金影响比较大，之前首付比例提高已经造成了部分二手房交易无法进行，产生纠纷的情况发生。

而紧接着在此时，各种上调买房人购房成本的因素还未被市场消化完全，就再次调整政策，进而导致购房成本继续上调，可以预见市场中因买卖合同无法履行而产生纠纷或将呈现继续扩大的趋势，买房人以非个人因素要求退还所支付款项，而卖房人往往早已将房款用于他用而无法退还，最终对簿公堂。

二手房过户指导价或为原有的两倍

据了解，目前北京二手房市场实行的过户指导价，最近一次调整是在2005年。但是据伟业我爱我家的数据统计，北京二手房均价已由2005年的4200元/平方米，上涨到了2010年的21179元/平方米，二手房均价已上涨了五倍多，但过户指导价一直未调整，业内人士指出，二手房交易中较低的过户指导价为“阴阳合同”的存在提供了滋生的土壤。

而此次“京十五条”，明文规定了要杜绝阴阳合同，以促进房地产市场的平稳健康发展。业内人士预计，杜绝阴阳合同首当其冲的就是要提高二手房的过户指导价。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，对二手房过户指导价的调整已是箭在弦上，估计调整的幅度应该是原有指导价的两倍左右。

过户指导价调整后 买房人税费支出约为原来的一倍

由于在二手房交易时，多是采用指导价过户，如果此番上调，就意味着买卖双方在交易过程中要缴纳的税费相应地也要提高。为此，我爱我家市场部为购房人算了一笔账，以小林想要购买的望京地区总面积约为160平方米，总价为350万元的二手房（购房者为二套房）为例。

依据目前执行的过户指导价，望京地区为6192元/平方米，假设能够把合同做到过户价，按此计算，需要交纳的税费为，营业税54489.6元（6192×160×5.5%=54489.6元），个税9907.2元（6192×160×1%=9907.2元），契税29721.6元（6192×160×3%=29721.6元），登记费、帖本印花税等合计85元，税费合计为94203.4元。

如果按照调高两倍计算，望京地区的过户指导价将提高为12384元，假设还是能够把合同做到过户价，按此计算，需要交纳的税费为，营业税108979.2元（12384×160×5.5%=108979.2元），个税19814.4元（12384×160×1%=19814.4元），契税59443.2元（12384×160×3%=59443.2元），登记费、帖本印花税等合计85元，税费总计188321.8元。

小林想要买的房子，指导价调整前后的税费差额约为10万元（188321.8-94203.4=94118.4元），也就是说，二手房过户指导价调整后，购买同样一套住房税费支出约为原有的一倍。

过户指导价提高将抬高买房人成本业内人士建议应同时合并、减免交易环节税收

对于二手房交易过户指导价的调整，有市场人士认为，提高二手房过户指导价，使指导价与市场价格更加接近，有利于规避“阴阳合同”的滋生，从而保障二手房交易的秩序和安全。而且，由于目前市场成交量不高，此时调整带来的市场波动也相对较小。

不过，胡景晖分析表示，二手房过户指导价的提高，使得二手房产交易的税费大幅增加，由于二手房市场卖方的强势地位，通常情况下，大笔的税费都是由购房人埋单的，而提高指导价带来的税费提高，也势必由买房人承担，税费负担的增加无形中抬高了买房人的购房成本。胡景晖说，希望管理层在提高二手房过户指导价的同时，能够尽量合并、减免一些交易环节的税收，调整税率和税基，以降低购买二手房的消费者的买房成本，尽可能保障自住和改善型购房人群的合理购房需求。