[摘要] 限购政策效果逐渐显现,多数重点城市成交量大幅下滑。从3月开始一些大型开发商刻意放缓拿地节奏,以控制较好的资金链应对市场风险。尽管市场普遍认为银行全面停止房地产开发信贷的可能性几乎为零,不过,信贷收紧却是不争的事实。
限购政策效果逐渐显现,多数重点城市成交量大幅下滑。从3月开始一些大型开发商刻意放缓拿地节奏,以控制较好的资金链应对市场风险。尽管市场普遍认为银行全面停止房地产开发信贷的可能性几乎为零,不过,信贷收紧却是不争的事实。
新盘普遍低价上市
上周中指研究院监测的35个城市中,楼市成交量下滑的城市超6成,12个城市跌幅在30%以上,4个城市成交量跌幅过50%。其中,海口成交量跌幅,达76.62%。
成交量的持续低迷增加了开发商的动力。进入3月后,北京、上海等一线城市部分项目已开始悄然,新推楼盘普遍降低预期、低价上市,而在售楼盘为了加快销售速度,也纷纷以9折甚至低于9折的优惠吸引购房者。在上海,中海地产旗下的御景熙岸低价开盘,市场预计该盘合理预期售价至少应该在2.5万元/平方米左右,但该案最终以2万元/平方米的均价推出,意味着实际让利空间达20%。在北京,远洋地产旗下的远洋一方北润园二期项目3月4日开盘,均价约为2.1万元/平方米,较上一期2.5万元/平方米的均价起码降了4000元/平方米。而布局的恒大地产更是传出了即将在成都、合肥、南昌等城市针对首次置业者推出8.5折优惠的消息。
开发商放缓拿地
不仅是销售,为了应对调控政策给楼市带来的低迷,开发商已开始放缓拿地、囤粮过冬。根据搜房网统计,2月份土地成交建筑面积环比下降了54%。
以万科为例,其2月新增项目仅为3个,增加权益建筑面积22.9万平米,公司应承担地价款8.5亿元,分别环比下降92%和87%。同样放缓拿地步伐的还包括保利地产、金地集团等龙头公司,考虑到短期销售量将维持在较低水平,高速拿地将产生较大资金压力,并且在市场尚未出现明显调整之前,目前大规模拿地也存在一定成本风险,不少房地产企业未来存在继续放缓拿地的可能。
国泰君安分析师张伟明表示,近期开发商及放缓购地的速度均超过市场预期,预计这一形势将在3月得到继续,房价的下滑速度或将使基本面的拐点早于预期到来。
现金流大幅下降
随着严厉的房地产调控政策持续运行,从银行获得开发贷款变得更加困难,在地产界打拼的商人们正在为 “从哪里弄到钱”这个问题发愁。尽管市场普遍认为银行全面停止房地产开发信贷的可能性几乎为零,不过,信贷收紧却是不争的事实。
3月4日,媒体引用政协委员、中国工商银行行长杨凯生的话报道称,工行要增加对中小企业的贷款,同时在规模上收缩房地产开发信贷业务,以调整信贷结构。
一位国有房地产企业的财务经理告诉记者:“目前银行对大型房地产企业客户加强了房贷审核力度,而中小型开发商就很难贷款。而且贷款利率提高之后,很多中小企业已经贷不起款。 ”这位财务经理进一步表示,房贷审核主要包括申请企业的财务状况、近几年的审计报告还有企业整体的项目情况,以及对企业未来现金流的预测。 “在建面积、销售面积、结转收入、土地储备、未来的土地储备获取计划等,这些都在银行审查范围内。最关键的是看公司的现金流和担保人以及抵押物等。 ”
银行捂紧了口袋,开发商就必须从其他渠道获取资金,这其中便包括私募和信托。但是,这两项融资成本都明显高于银行信贷成本。一位曾经从事房地产私募融资和信托融资的房地产业人士告诉记者:“信托募集资金不能用来购买土地,且成本要比银行平均融资成本高3倍。私募则更高,利滚利算下来大约是25倍。 ”原本被开发商不屑一顾的高成本融资渠道如今或许会成为他们的救命稻草。
在各地限购措施的影响下,销售资金回笼遇阻也让房企措手不及。来自北京市房地产交易管理网的数据显示,今年2月,北京期房住宅成交量为 2925套,比1月份的9000多套下降了7成左右。
另据伟业我爱我家市场研究院的数据显示,今年2月,商品住宅新增供应套数为1812套,环比下降95%,同比下降31%。 “这几乎是最为迅速的一次交易量压制。”上述国有房地产企业财务经理如此评价。他说:“成交量降低直接拖累了房地产公司的销售资金回笼速度。如果这样的情况持续下去,即便是,可能销售量也不会有明显升高。”
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