[摘要] 新“国八条”的楼市调控细则要求,各金融机构要切实执行差别化住房信贷政策。同时,通过税收金融措施,合理引导住房需求,有效遏制投机性购房。
楼市新政
新“国八条”的楼市调控细则要求,各金融机构要切实执行差别化住房信贷政策。同时,通过税收金融措施,合理引导住房需求,有效遏制投机性购房。
提高二套房首付比及利率
>>解读·借款压力增大
新政出台前,本市公积金二套房首付比例为50%。但此次细则中明确提出,公积金二套房贷款需严格执行首付60%,利率1.1倍的政策,这也使得目前实际操作执行的公积金二套房首付50%不复存在。对于使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说,前期压力会增大不少,又将会导致一部分人群的贷款观望。
据“伟嘉安捷”统计,目前使用公积金贷款的借款人占总贷款人群的四成左右,首付提高后至少有两成人群会受影响。公积金贷款与商贷就二套房贷款首付和利率调整一致后,以80万20年为例,购买二套房贷款公积金与商贷相比,月供能够节省1070.29元,其还是较为明显的。但需要注意的是公积金有贷款上限额度的限制,目前仍为80万,借款人贷款时需考虑清楚。
另外,北京市房协副秘书长陈志解读说,根据细则表述,如果新政出台后,市场量价仍然过于活跃,甚至过快上涨,中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况,提高二套房首付比例,以及贷款利率倍数。
各金融机构和北京住房公积金管理对贷款购买第二套住房的家庭,要切实执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况,在国家统一信贷政策基础上,研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业部门要加强监督检查。
存量房计税价拟调整
>>解读·严打“阴阳合同”
严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房和城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易计税价格,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
目前,北京各区县的过户指导价格相对市场价格有较大的反差,导致投机分子钻漏洞,以至于“阴阳合同”到处滋生,过户价格的落差较大是导致购房人心生“避税”的主因之一。
陈志说,为了避免这种情况的发生,政府将根据市场情况及时动态调整存量房交易计税价格,使得指导价格更符合目前的房价水平。一旦政策落实后将会恰到好处地终结“阴阳合同”,对于稳定房地产市场交易秩序迈出了极有利的一步。
中国财政学会副会长、教授安体富建议,本市应大幅提高存量房交易计税价格,尽快使其接近房屋交易的实际价格,以堵塞税收漏洞。
提高高价房的土地税
房地产开发企业应当在新开盘项目销售前,将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房和城乡建设部门备案,经税务部门核定,对定价过高、预计额过大的房地产开发项目提高土地税预征率。
>>解读·有望降低房价
中国财政学会副会长、教授安体富分析,这意味着本市要提高那些定价过高、额过大的房地产开发项目的成本。由此,有望使房产开发商降低自己的房产价格,最终达到国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的目的。不过对于提高后的土地税预征率可能达到多少,尚不好预测。
“这个规定是更加严格地对房价进行。”陈志说,通过备案,政府部门可以掌握每个预售住宅成本价格,并核算他们上报预售价格。对于报价与成本差距过大的将。此举能有效控制新建商品房预售价格,让房价保持在合理的范围内。
不足25%项目不得转让
参加本市土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查,对超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
全面推广限房价竞地价
全面落实本市2011年国有建设用地供应计划,优先保证保障性住房建设用地,确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上,各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前两年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验,并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。
市场影响
至少排除30%购房需求
我爱我家集团副总裁胡景晖说,他看到新政后并不感到“恐怖”。将非京籍购房纳税或社保年限提高至五年,这一做法彻底将大门关闭,控制了市场的需求,从而保护了自住需求。他认为,这一做法是让需求排队,给购房需求分出个轻重缓急。
“此次禁购将至少排除30%购房需求。”胡景晖说,他从他们公司去年的交易量中调查发现,京籍购房者只占35.5%,非京籍购房者占64.5%,这其中有一半未满五年工作时间。所以,至少有30%的购房人群将被排除在今年的购房需求量中。
那么租金是否会大幅上涨呢?胡景晖说,去年北京租金上涨了16%左右,但房产税试点政策的出台,以及去年5条郊区轨道交通的开通,使市场房源范围和数量均有所扩大,因此他估计,今年租赁市场涨幅可能在12%左右,不会大幅上涨。
对于房价,胡景晖并不悲观,他认为不涨也算调控到位,并不需要大幅下跌。一些大型开发企业还是会购地,而一些中小型房企可能会退出。因此,地价也将稳定下来。
部分项目或调低价入市
链家地产副总裁林倩认为,细则可谓空前严厉,落实后会对北京市房地产市场整体的成交量产生一定影响,具体反映到网签量上,2月底日均成交将很难超过500套,3月份作为传统成交旺季也将会跌破万套。
林倩说,此次细则出台后,中高档商品房审批将会从严,对于不合理定价的也不会允许入市。这样一方面会影响中高档房的供应逐渐趋紧,从而导致成交占比减少,拉低整体成交均价。同时,另一方面也规范了开发商定价,部分项目可能会调低价格入市。
关于北京市调控目标,林倩认为,虽然北京市政府到目前为止还没有对外公布调控目标,但从政策细则来看,京版“国八条”与其他城市相比是最严厉的。而北京市作为调控的重点城市,调控目标也会处于相对更高的层次。贷款的相应配套政策,预计也很有可能在近日出台。
据链家地产市场研究部统计,2010年5月份至10月份,北京市新开期房均价3万以上项目一共有33个。而2010年11月到目前新开期房有19个。其中去年11、12月就有16个项目入市。1、2月份3万以上项目占到开盘总数的60%。
本报记者 翟烜 赵鹏 高晨
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