[摘要] 昨天,《新快报》报道,番禺某花园小区开发商擅自变更规划、侵犯业主权益的行为竟然得到规划局的审批通过,业主有大的意见。
昨天,《新快报》报道,番禺某花园小区开发商擅自变更规划、侵犯业主权益的行为竟然得到规划局的审批通过,业主有大的意见。
这类事情不止是该花园有,其他地方也有,不仅变更一次,而是一再变更,每变更一次,业主的权益就受到一次损害。
那么,该花园的业主是不是该花园的土地使用权人呢?该花园的土地使用权证在哪个人手里呢?事实上,该花园的土地使用权证依然在开发商手上。所以他能够向规划部门提出变更规划的要求,而规划部门也就只依据《城市规划法》对变更听取利害关系人意见就足够了,“收到意见是不答复的”,是否采纳“也不需要告诉业主”。
全部争议的症结就在:买楼的业主在买楼的时候买了些什么?是真的如魏耀荣教授分析的,“业主在购买房子的同时无疑也购买了规划中的公共配套等公共面积”?这部分业权,根据《物权法》也需要登记出证的,证在哪里呢? 谁都知道土地一旦拍卖,根据容积率和拍卖价,立即就可以计算出地价分摊到每平方楼面是多少,并且马上就会联想到楼价不会低于这个楼面地价加上建筑成本。开发商卖楼的时候,是连土地使用权一起卖给了买楼的业主的。尽管还有一部分建筑物登记成开发商的,但这时小区的土地使用权的人已经不是开发商一家了,而是业主。因此,一旦小区的房子卖出去了,房管局的房产登记所在发出房产证的时候,就应该注销开发商原有的土地使用权证,而代之以多个业主的共有土地使用权证,这个新的土地使用权证可以保管在房管局的档案室里,而随房产证一并给每位房产证人一份小区土地使用权证的共有人证。
怎样才能让《物权法》关于“必须要有2/3土地使用权人同意才可以变更规划”的规定得到实施?关键是向业主移交土地使用权。只有在商品房产交易时同时对土地使用权的转移进行登记确认,把小区土地使用权移交给小区业主大会及其业主委员会,才能保证业主的土地使用权。这就是贯彻《物权法》所必须的“实施办法”,但愿它不会像《公路法》规定公路建设资金的筹集以税收形式一样,迟迟不能出台,使《物权法》的规定成为虚设。 (作者系广东省政府参事)
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