[摘要] 美国白宫近日计划提出一项方案,逐步削弱联邦国民抵押贷款协会(下称“房利美”)与联邦住房贷款抵押公司(下称“房地美”)的作用,并最终将这两家机构关闭。白宫在计划书中提出了一系列详细的取代房利美和房地美(下称“两房”)的方案。过去几十年来,这两家抵押贷款公司在美国住房市场中一直发挥着作用。
美国白宫近日计划提出一项方案,逐步削弱联邦国民抵押贷款协会(下称“房利美”)与联邦住房贷款抵押公司(下称“房地美”)的作用,并最终将这两家机构关闭。白宫在计划书中提出了一系列详细的取代房利美和房地美(下称“两房”)的方案。过去几十年来,这两家抵押贷款公司在美国住房市场中一直发挥着作用。
政府
将按计划有序淡出按揭市场
据悉,奥巴马政府将于本周五宣布这项关乎“两房”命运的计划书。在这份计划书中,美国政府将重点介绍三种逐步削弱政府在房屋按揭市场影响力的方案,其中可能包括呼吁降低房利美和房地美可购买的贷款额度上限。根据目前规定,房利美和房地美全美范围内可购买的单笔房贷不能超过41.7万美元,在一些高房价地区,这个上限是92.98万美元。如果国会方面没有干预,到今年10月份,这个上限规定将下降至62.55万美元。
计划书中还可能要求房利美和房地美上调他们向银行收取的按揭担保费。如果担保费上调,则一些没有政府背景的私人机构发放的贷款就会变得更有吸引力。同时,计划书还将建议逐步提高政府支持贷款的首付比例。
购房者
借贷成本势必加大
统计数据显示,2010年“两房”及其他联邦机构发放的贷款占当年新增贷款总额的90%。而削弱联邦机构对房地产信贷的支持力度将会加大购房者的借款成本,令本已脆弱的楼市雪上加霜。因此,分析人士认为,对于这一市场提出的任何转型计划都将需要数年才能完成,同时还取决于房地产市场的复苏速度。奥巴马总统部分经济顾问与许多共和党人都提出,政府不应为“两房”创建任何替代机构,而应由私营市场来为多数美国民众提供抵押贷款。
“两房”
救活花费高不如“安乐死”
过去40年来,美国房地产市场的融资体系一直是公共部门和私营部门共同参与的。房利美和房地美从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权,然后将其打包证券化后卖给者,当房贷借款人违约时,这些者不会蒙受损失。很长一段时间来,者都认为房利美和房地美是得到政府隐形担保的,这使得他们可以按低于市场的利率借款,发放30年期固息贷款。
随着近年来房地产泡沫化愈演愈烈,房利美和房地美也像私营部门放贷机构那样降低了借款门槛。贷款违约的增加使得这两家公司的资本金出现不足,2008年美国政府出手,控制“两房”八成左右的股份,实际上已经将“两房”国有化。到目前为止,房利美和房地美已经花费了纳税人1340亿美元,有分析人士认为,救活“两房”的成本最终可能会高达1万亿美元,而花费如此高代价还不如由政府出面为病危“两房”实施“安乐死”。商报记者王可 综合报道
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