[摘要] 12月10日，一年一度的，中国规模最大、最具品牌价值的房地产年度综合大展——第12届中国住交会在深圳会展隆重开幕。
（来源：我爱我家）12月10日，一年一度的，中国规模、品牌价值的房地产年度综合大展——第12届中国住交会在深圳会展隆重开幕。下午，在住交会中国典型城市房地产价格趋势论坛上，伟业我爱我家集团市场研究院院长陈亮先生就北京2010年的房地产市场进行了回顾和分析，并对北京2011年的房地产市场发展趋势进行了预测。
一级市场：今年1-11月，北京市共成交住宅用地面积847公顷，基本与去年全年持平，鉴于12月供应持续旺盛，全年成交量将明显高于去年。细观全年土地市场，以两次调控作为分水岭，可以明显的分为三个阶段–一季度供需两旺，频现；二三季度调控改革、供需迟滞；四季度供应放量，成交活跃。
二级市场：今年1-11月，北京市一手住宅共成交7.4万套，不足去年全年15.4万套的一半；供应共计7.4万套，与成交量持平，较09年供需关系大大改善；成交均价2万元/平米左右，同比去年增长26.2%，年内维持着较为稳定的局面。政策调控强于市场选择是总体成交量下跌的主要原因，国十一条、4.17、9.29三轮调控一轮比一轮严厉、一次比一次精准，成功控制了市场过热增长。
三级市场：今年1-11月，北京市二手住宅共成交17.6万套，预计全年同比去年26.6万套下跌三成；成交均价超过2.1万元/平方米，同比去年大增50%。4.17和9.29调控仍是分水岭，但两次调控后回弹节奏要快于一手、回弹幅度大于一手。究其原因，二手供应主体相对灵活，即小业主比开发商的策略灵活，二手的需求结构相对简单，刚需和改善比重较大，所以直接导致了二手市场对政策的适应性明显强于一手。
租赁市场：1-11月，北京市租赁成交套数为7.3万套，同比去年全年上涨7.8%；套均租金2794元/套，同比去年全年上涨15.5%。租赁成交套数的上涨，一定程度源于政策调控下买卖市场不活跃引起的房源转移，而租赁价格上涨是通胀与二手房买卖价格上涨综合影响的结果。从过程来说，租赁市场依然显现很强的季节性 - 春节后的轮高峰；年中高校毕业、中开学造就的第二轮高峰；年底传统淡季，传统规律性较为明显。
北京2011年房地产市场初步预判：
综合经济、政策、供应、需求的现状和可预计的下阶段走势，初步定性判断未来半年内北京市场的关键词将是调整与焦灼：
未来3个月内：一手供应小幅上涨，需求逐步萎缩，量跌价滞。二手供应企稳，需求略减，供需关系基本不变，量稳价滞。
未来3-6个月内：一手供应大幅上涨，需求继续萎缩，量平价微跌。二手供应继续上涨、需求继续萎缩，量跌价滞。
预计明年下半年，供求关系会得到有力的调整和改善，政策存在逐步淡出的可能，市场重回健康。
本篇仅为初步判断，伟业我爱我家市场研究院将于年末发布针对多城市的系统大预测，敬请关注。
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