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反向抵押贷款条件具备 以房养老再成热点话题

经济参考报  作者:白田田   2010-11-12 07:41

[摘要] 住房反向抵押贷款———以房养老,这个在中国还停留在纸上的金融产品再次引人关注。民政部副部长窦玉沛日前指出,“以房养老”将纳入下一阶段工作的引导方向。

住房反向抵押贷款———以房养老,这个在中国还停留在纸上的金融产品再次引人关注。民政部副部长窦玉沛日前指出,“以房养老”将纳入下一阶段工作的引导方向。

住房反向抵押贷款,是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给保险公司,保险公司按期向投保人支付现金,直至投保人亡故,才将房屋收回。这相当于保险公司通过分期付款的形式,收买投保人的房屋产权,也被称作“倒按揭”。

  业内人士指出,住房反向抵押贷款对于解决养老问题有积极意义,目前推出住房反向抵押贷款的基本条件已经具备,需要有关部门和企业进一步推进。

发挥住房的“养老功能”

“我是在年轻时贷款买房,到60岁退休时就将房贷全部还清,然后我将该房屋的产权出售或抵押给银行,使用权则依然保留供给我正常生活居住,卖房或抵押房的钱财由银行每个月支付给我作生活费补贴。在整个养老的20年里,我去中国爬了长城,去法国吃了大餐,还到韩国做了整容,到美国逛了迪斯尼乐园,这都是我把房子抵押给银行,让房子给"报销"的。”

中国老太太和美国老太太买房的故事曾经广为流传,其中美国老太太的生活方式让不少中国人感叹,而浙江大学经济学院教授柴效武讲述的这个“第三个老太太”的“以房养老”的故事也许让人更加觉得不可思议。

事实上,在美国和日本等国家,近年来大批老人通过“住房反向抵押贷款”实行“以房养老”,很好地解决了养老问题。据了解,美国参加住房反向抵押贷款的家庭2009年已经达到了110万户,而日本有30%的老人实现了“以房养老”。

随着中国进入老龄化社会,养老问题日益严峻。对于很多老年人来说,单靠社会养老金已经很难满足其退休后的生活需求。而在房屋的居住功能和功能之外,养老功能往往被人们忽视。

柴效武认为,家庭拥有人力资产、货币金融资产和住房实物资产三大财富,晚年养老资源也分别包括儿女、票子和房子三种形式。用房产实现养老的重任,以部分地取代养儿防老和货币养老,有积极的意义。

幸福人寿董事长、中房集团理事长孟晓苏在接受《经济参考报》记者采访时说,住房反向抵押贷款主要针对的是有房没钱的老人,他们在国外被称为“住房富人,货币穷人”,而有钱有房的老人不需要为养老发愁,没房没钱的老人则应该由政府来承担养老责任。

不过,中国人千百年来的传统观念是“养儿防老”、“但存方寸地,留与子孙耕”。如果以房养老,房产最后不能留给子孙,这种养老方式无疑难以被人接受。孟晓苏指出,现在有的老人有多套房,还有很多老人属于没有子女的“丁克家庭”,他们愿意通过以房养老来避免“贫困地活着,富裕地死去”。

“房款”给付与预期寿命挂钩

在具体操作层面,住房反向抵押贷款具有很大的灵活性。孟晓苏介绍说,住房反向抵押贷款有近40种方式,个性化,比如老人可以搭配高额的医疗保险,可以要求保险公司以递减、递增或者均衡的方式给付养老金。

当然,百变不离其宗。柴效武认为运营住房反向抵押贷款的基本思路是:

第一,家庭成员在其工作时期,只要考虑通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅,住宅可选择购买得较大较好一些,并拥有较高的,然后于退休前还清贷款累计本息,取得该房屋的全部产权。

第二,在60岁或更高的年份退休养老时,将所居住房屋的产权抵押或出售给银行、保险公司等金融机构,房屋的使用权仍旧保留供整个养老生活期间继续居住,直到生命的终结或准备迁移、出售该住房为止。

第三,金融或保险机构在综合评估借款人或投保人的年龄、生命期望余值、房产当前价值及预计房主去世时房产价值变动等因素,按照约定的标准和方式,在整个贷款期间定期或根据客户需要一次性、随时性地给予所需要的钱财,供其养老补贴使用。

第四,房主去世后,用房产出售所得偿还贷款累计本息,其部分归抵押权人,或按照约定在双方之间予以合理分配。

柴效武指出,住房反向抵押贷款产品的定价与抵押住房价值的高低、老人预期寿命的长短和利率费率的高低有关。比如,某60岁老人有一套面积为90平方米的住房,目前市价为40万元。经过对该老年人拥有房产价值的评估,预期20年后房屋约折损12万元,附着土地预计的为20万元,纯8万元。利率以单利4%计算,保险公司扣除预支的贴现利息大致为45%,按照55%的给付比例,计算整个抵押房屋应给付的房款总额为26.4万元,再将这一给付总额分摊到该老年人的整个预期寿命中(假若以20年计算),平均每年可得到现金1.32万元,每个月为1100元。

如果是在北京这样的高房价城市,按照孟晓苏的初步推算,拥有一套价值300万元至400万元房产的65岁男性老人,预期寿命为77岁,通过住房反向抵押贷款,每个月从保险公司拿到的养老金可以达到2万元。

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