[摘要] 传统旺季“金九银十”，在今年楼市却显得异常“神秘”。主要城市成交量的下跌让楼市再次引起拐点之说争议，经历调整之后的楼市趋势怎样，开发商如何适应市场需求而运营是当下行业关注之热点。
传统旺季“金九银十”，在今年楼市却显得异常“神秘”。主要城市成交量的下跌让楼市再次引起拐点之说争议，经历调整之后的楼市趋势怎样，开发商如何适应市场需求而运营是当下行业关注之热点。国奥生活区陆续有6个新盘集中面市的行情，使该板块已然成为北京开发最密集的强势板块，总建筑面积超200万平方米。其中作为区域“大盘”，天润福熙大道总建面达到了70万平方米。9月17日，资深地产媒体人蔡鸿岩对话天润置地集团执行总裁常坤，就市场大势、企业运营、项目营销等热点话题进行了深入探讨。
地产大势
Q：今年三月以来的四个多月时间，楼市成交量和房价快速猛升。我本人坚持认为北京的房价将是长期漫长上涨过程，并且上涨幅度和速度都会是、最快的，但这并不排除短期回调行情出现。最近你对所关注到的市场情况做怎样的判断？
A：从最近的楼市成交与房价走势来看，成交量确实出现了下滑，而价格尽管“走不动”，但还没有呈现下滑之势。
今年这轮房价上涨呈现了非理性报复性反弹的特征，在2007年底市场低迷的基础上，不仅进行了而且进一步放大了成交量、抬高了房价。另外，金融危机后国家大量注资，房地产市场还受到了通货膨胀预期影响，买房置业抵御通货膨胀的心态主导下，房地产市场出现了很多消费和超前消费，需求推动房价出现一定程度透支。
而8月宏观数据出炉后，国家统计局新闻发言人明确表示，目前不存在通货膨胀，这让一部分躁动的需求稳定了下来。另外，房产市场在经历了火爆的亢奋阶段后也必然要回归理性。综合这两方面的原因，对于目前成交量下滑的市场表现，我觉得也比较正常。
Q：目前的市场大势对于新上市的楼盘营销会带来怎样的影响？
A：当前的市场形势必然对新上市楼盘的营销策略带来影响。从我所了解的一些楼盘动态来看，目前新盘开盘大多采取“低开高走”的销售策略。实际上，楼盘销售价格策略可以运作，但是低开高走的价格差一定不能过大。举个例子，比如开盘时价格18000元/平方米，但是没过几个月价格已经上涨到了30000元/平方米。这样低开的目的就是把正常的价格拉低，高走又可以造成市场过分波动。
尽管低开往往能形成爆炸性销售，对项目初期的销售能形成火爆的外界印象，但是这种大价格差的低开高走对市场长期稳定是不利的。
区域形势
Q：如果不采取低开高走价格策略，可能有很多开发商会担心成交量、销售任务指标受到影响。国奥生活区供应体量较大，开发商是否会有一些担忧？
A：就国奥生活区而言，200万平方米的供应量对于每个开发商来说，似乎带来了销售压力。但是看长远一点，从近几年北京住宅市场的成交数据来看，2006年成交数据为2054万平方米，2007年1993万平方米，2008年1173万平方米。国奥生活区多数楼盘计划在三至四年售磬，换句话说，即一年的成交量为五六十万平方米，占到北京楼市总的成交量远远不到百分之十。如此，只要产品适合就一定能被市场消化掉，大家用不着担忧。
在房地产发展初级阶段，市场可以形容为“快而不好”，无论什么样的产品都可以很快消化；房地产经历了多年发展以及几次沉浮后，市场逐步回归到产品的关注上了，产品越来越细化。我认为今年上半年的市场可以形容为“又快又好”，但是从现在开始，市场必须回归到“又好又快”，开发商必须把产品做好，才能保证销售。
Q：国奥生活区悦溪已由去年年底的8000~9000元／平方米涨到了部分房源20000元／平方米，北京华贸城12000～15000元/平方米。判断一个区域的价值可以从稠密度、繁华度、发展、消费水平几个角度来审视。你认为当前什么样的价格区间能体现该区域的价值？
A：提到区域价值的问题，与各个开发商所打造的产品有关。国奥生活区客户群对于房价的接受程度还是比较广的，在此区域普通住宅产品价格正常区间是在13000～16000元/平方米之间，而其他类型产品价格就会比较宽泛。
国奥生活区的开发商都应该把产品升级摆在首位。楼盘品质必须随着时代及经济发展而不断变革，居住升级是大势所趋。而北京三四环内已基本无大体量土地供应，国奥生活区作为有200万供应的区域，是北京楼市最适合产品升级的区域。开发商需在打造产品上动脑筋，建设低品质楼盘也能消化掉，但这将是对这个区域土地资源的浪费。
中国经济企稳向上的发展势头决定了升级置业将是房地产市场主流，如何顺势而为需要开发商深入思考，市场需要的不是概念炒作、不是华丽营销，而是产品品质升级、服务升级、配套升级。
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