二手房交易买方有了话语权

北京青年报  作者：周宏  2010-11-04 08:17

[摘要] 9月底，国家为遏制过快上涨的房价出台了第二轮调控政策。如今，政策已经执行了一个月。北京二手房市场发生了很大的变化。据“链家地产”市场研究部统计，10月份北京市二手房的成交量是13440套，9月份北京市二手房成交为16545套，成交量降幅19.8%，成交量呈现明显的下降。

9月底，国家为遏制过快上涨的房价出台了第二轮调控政策。如今，政策已经执行了一个月。北京二手房市场发生了很大的变化。据“链家地产”市场研究部统计，10月份北京市二手房的成交量是13440套，9月份北京市二手房成交为16545套，成交量降幅19.8%，成交量呈现明显的下降。相反，成交价格19658元/平方米，未出现明显下降。但是从各项市场交易指标已反映出房价下行的压力较大。

●调低报价的业主比9月份多了20%

据“链家地产”市场研究部统计，10月份二手房新增房源价稳量跌，即挂牌量下降6%，而挂牌均价在21500元/平方米左右，与9月份基本持平；但与此同时，已上市存量挂牌房源价格回调明显，调低报价业主相比9月份上涨了20%左右。

“链家地产”首席分析师认为，部分不急于出售房产并预期近期难以高价卖房的业主取消挂牌开始，造成了挂牌量下降。而当前仍然坚持挂牌出售的业主，则售出意愿较强，因此在挂牌一段时间还未成功交易时，业主调低价格趋势明显。而新入市业主目前还未体会明显的销售压力，但随着交易市场逐渐转淡，市场将进入买方市场，价格下降压力将大增。

●零成交楼盘增多

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，一部分9月份成交在10套以上的二手楼盘，在10月份成交为零的占比达到20%。“链家地产”首席分析师认为，零成交的楼盘大部分并不明显。而部分楼盘在二次调控之后，价格仍然居高不下，一部分楼盘呈现量价齐升的现象。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，10月份北京市出现价量齐涨且成交量多于20套的楼盘约为30个，预计成交量将不超过全市成交量的10%。由于部分楼盘的比较明显，并且有不可替代性，例如一些房，还有一部分地段好、的楼盘，所以房价受到市场调控政策影响较小。

“我爱我家”认为由于客户看到政府调控房价的决心和力度很大，因此心理预期房价有所下降，与业主议价情况较多。这使得10月二手房成交均价下降了1.3%。

●房贷量比９月降近三成

二次调控后，首套房首付比例调至30%，借款人购房首付压力大大增加，原来一部分刚刚凑齐首付款的购房人，因为上调了一成的首付而无法补足购房款，只能搁浅购房计划。据“伟嘉安捷”统计，受首套房首付上调影响，约20%的首次置业人群选择了退单。

上月商业贷款和公积金贷款利率双双上调，成为交易量下降不可或缺的一个因素。“伟嘉安捷”指出，一方面，此次央行时隔三年再加息，对借款人心理影响较大，不少准备出手入市的购房人，担心加息后还款月供增加，再加上之前首套房首付的上调，不少购房人感到心有余而力不足，纷纷选择放弃购房计划；另一方面，更多的购房人对此轮二次调控充满信心，寄希望于房价在新一轮调控中能够回归理性，选择观望不肯出手。这两部分退市和观望的借款人，都导致了房贷市场交易量的下降。