[摘要] 业委会要每两年定期改选部分委员,委员可以连选连任;但业委会委员的任期最长不超过六年。昨天,市住建委在官网发布《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(征求意见稿)》,希冀广泛征求社会意见和建议。
业委会要每两年定期改选部分委员,委员可以连选连任;但业委会委员的任期最长不超过六年。昨天,市住建委在官网发布《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(征求意见稿)》,希冀广泛征求社会意见和建议。
《指导规则》是《北京市物业管理办法》的重要配套政策,是未来业主大会、业主委员会成立和活动的具体操作规程。其重点围绕以往业主大会活动中的突出问题,对业主自治进行指导和规范,对业主自治中的各个过程都进行详细说明。
《指导规则》对业委会委员更换制度的规定引人关注。本市曾多次发生因业委会换届引起的社区纠纷,为减少换届造成矛盾,《指导规则》规定,业委会取消原有的届别制,业委会委员实行任期制,每两年定期改选部分委员,委员可以连选连任,但任期不超过六年。
拒交物业费的业主,今后他们的权利将可能被业主大会限制。《指导规则》中明确,业主有损害业主共同权益行为的,包括不交存专项维修资金、拒付物业服务费用和其他应当分摊的费用等,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制,并向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。
《指导规则》明确了业主大会权责一致的物业管理主体地位:业主大会是业主基于建筑物区分权,依法行使物业管理区域内共同管理权利的自治组织,既享有决定物业管理方式、物业服务事项和标准,制定修改管理规约、议事规则等物业管理权利,也需要承担物业管理责任,是相关主管部门对房屋建筑安全的检查工作,负责治理房屋建筑安全问题。
《指导规则》还提出试行业主大会登记制度,只要大会已按流程成立并完成了备案手续,经多数业主同意就可在市房屋主管部门办理登记。业内人士认为,这可能是为今后业主大会试点社团法人做准备。
《指导规则》要求建立业主决定共同事项公共决策平台,法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项,业主可以通过公共决策平台进行决策。对很多无暇参加业主大会的业主来说,这无疑是参与社区事务的一种有效手段。
《指导规则》还提倡公益律师进社区,为业主大会成立和活动提供法律服务。提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师担任筹备组组长,指导、协助业主依法、合规、高效地组织筹备组工作;同时规定组长在筹备组中没有表决权。 《指导规则》的征求意见时间为8月13日至27日,市民可通过市住房城乡建设委网站(www.bjjs.gov.cn)提出意见和建议。
【指导规则】
■业主表决权按面积和人数计算
业主的面积表决权数按照下列方法认定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定:
(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
(二)总人数,按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了物权登记的车库、车位,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记但是具有合法的销售(预售)许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
■成立业主大会可按条件由建设单位或业主申请
物业管理区域内,已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的资料,并同时推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主,向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。
占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
■首次业主大会会议结果须3日内公告
筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内,将表决结果在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。
■业主大会定期会议每年至少开一次
业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开,每年至少召开一次。
业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容:
(一)上一年度物业管理情况报告;
(二)上一年度业主委员会工作情况报告;
(三)上一年度业主大会收支情况报告;
(四)物业管理的其他有关事项。
业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容:
(一)审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作报告;
(二)选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员;
(三)决议下一年度物业管理有关事项;
(四)决议下一年度业主大会收支预算;
(五)决议物业管理其他的有关事项。
■业主太少可全体决定不成立业主大会
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主行使共同决定权。
■业主委员会不履行职责监事会予以监督
业主委员会不履行职责的,业主大会设立监事会的,应当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督;业主委员会不接受业主大会监事会监督的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府原则上应当于10日内责令其限期履行职责;业主委员会仍不履行的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主召开业主大会会议决定有关事项。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
