[摘要] 如果将“4.17新政”及其相关政策看做国家将达摩克利斯之剑拔出剑鞘,那么山东省的政府6月18日出台的《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》以及7月12日省国土资源厅发布的《关于严格加强房地产用地供应和工作的通知》则把这把利剑真正悬在省城房地产市场的头顶。
如果将“4.17新政”及其相关政策看做国家将达摩克利斯之剑拔出剑鞘,那么山东省的政府6月18日出台的《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》以及7月12日省国土资源厅发布的《关于严格加强房地产用地供应和工作的通知》则把这把利剑真正悬在省城房地产市场的头顶。新政中除对此前国家出台的相关政策再次强调之外,还出台了一些符合本地实际的新政策。
住房供应结构进一步优化
《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》中明确规定:“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关的规定落实到位,满足不同收入居民的合理居住需求。”
山东省新政明确了“新国十条”中“增加住房有效供应”的实施方法,从整个房地产开发的源头入手,在土地出让时即要求保证中小套型的供应量,在总供应面积不变的条件下,加大实际商品房市场的供应量。与此同时,新政强调加大差别化信贷的执行力度,对90平米以上普通住宅首付比例执行三成,进一步明确大套型的住房的购买门槛将被明显抬高。
土地市场更加规范,严格
7月12日省国土资源厅发布的《关于严格加强房地产用地供应和工作的通知》进一步明确并细化了《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》中对于土地市场的相关规定,在土地市场供应以及土地开发规范管理等方面出台了详细实施的细则及违规处罚措施。
其中几条尤为值得关注:《通知》指出“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”,并对土地竞买保证金及土地出让的合同签订后的付款方式作出明确规定,“竞买保证金应达到20%”,“土地出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时交纳,最迟付款时间不得超过一年。”这些规定不仅使得部分国有资产依靠强大的资金实力哄抬地价,也大大抬高了普通开发商的拿地门槛,开发商拿地将变得更为慎重。
《通知》还对《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》中“严格土地出让合同管理”的条款进行了细化并重申,《通知》指出“出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。”
公共租赁房建设或成新亮点
“2010年内要全面启动公共租赁住房试点”成为本次新政的又一大亮点。公共租赁房不同于以满足低收入家庭居住需求为主要目的的经济适用房、廉租房等已有保障性住房模式。公租房的出现对于那些无力购买商品房又没法享受经济适用房、廉租房的群体来说无疑是一大利好消息。
据国内及国外一些经验,公租房解决中等偏下收入家庭和新就业职工、外来务工人员(含农民工)等特殊群体阶段性基本居住需求,适用面广,同时其房租水平一般不会超过同地段、同品质的居住小区平均房租水平的60%,商品房购买门槛抬高所造成的房租疯涨现象也有望通过公租房进行有效缓解。加上随着外来人口的不断增多等因素的影响,公租房或可成为未来社会保障性租房的一个重要组成部分。
目前重庆等一些国内城市在“公租房”建设方面已经走在前列,并摸索出一套相对完善的制度体系。据重庆经验,只要人均居住面积低于城市平均居住面积的家庭或个人均可申请公租房,而且租满5年之后可购买产权,但是公租房产权不可以在市场流通。
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