[摘要] 多年来,德国房价一直保持在相对较低的水平,但低房价并未刺激德国人买房置业的需求。与买房相比,大多数德国人更愿意租房住。房屋租赁市场的繁荣,对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。
多年来,德国房价一直保持在相对较低的水平,但低房价并未刺激德国人买房置业的需求。与买房相比,大多数德国人更愿意租房住。房屋租赁市场的繁荣,对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。
目前,德国租房者占多数,有60%左右的居民租房,其中年轻人77%左右为租房族。德国租房比例高,重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。在德国,租房的“安全感”并不亚于买房,甚至几十年居住在一所出租房中的德国家庭也不在少数。
德国公共租赁住房的发展大致经历了两个阶段:一是二战后到上世纪末,德国大规模兴建社会福利住房,解决二战以及两德统一后低收入者的住房问题。二是自上世纪末开始,大多数居民的住房问题得以解决,福利房逐渐退出历史舞台,但政府仍然通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。
德国早期的社会保障用房开发经验是国际范围内被广泛参考的模式之一。德国大多数福利房并非由政府直接建设。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房,由社会人开发建设,并向住房者收取低于市场价格的租金,租金与市价的差额由政府补贴给人。
对建设社会福利住房的人,无论是个人、社会团体还是企业,政府都对其进行资助,通常是向住房建设者提供无息住房建设贷款,该贷款偿还期可长达30年至35年。还贷期结束后,约束解除,房屋人可以按市场价格出租出售房屋。
社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等,按照规定,只有收入低于一定标准的家庭才有权利承租社会福利住房。
在社会福利房兴盛时期,德国约有三分之一的住房具有社会福利住房的性质,但自1998年起德国开始逐渐废除福利住房建设中的相关优惠政策。2003年德国议会停止向社会保障性住房建设提供补贴,30年来德国共为此花费了300多亿欧元。目前社会福利住房比例约在10%左右。
在社会福利住房逐渐退出市场的同时,德国并未放松对整个住房和租房市场的管理,低收入家庭住房问题依然得到了良好的解决。
德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束,注重保护房客利益,规定房东不得随意涨房租。例如,房东须书面陈述理由,并且在一般情况下还须举出三个同类住房的例证,否则房客可以起诉。需要指出的是,即使要涨到同类住房的通常水平,当事人还必须连续15个月内没涨过价,而且涨幅一般不得超过10%。
根据法律,德国每个州、市及乡镇都设有独立机构,主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况,来确定基本价格范围。而且法律明文规定,如果房东的房租超过“合理房租”20%,就构成违法行为,超过50%就构成犯罪,这就使得租房市场极为稳定。因此它制定的价格一般都能得到执行。
德国法律还很注重保护租房者权益。如果租房者没钱支付房租,房主不能直接将其赶出去,而需要先上诉到法庭,提供证据证明租房者确实没有足够收入,而这一过程既费时又费钱。以前,租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修。而现在,这一义务也已经取消。此外,政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。
德国公共租赁房屋的政策根据不同时期的需要而转变,但总体原则始终是保障居者有其屋。从实践看,早期德国调动各种社会资源建设福利房,对于解决住房紧张、稳定房价起到了决定性作用;当前德国政府逐步退出公租房市场,也是适应了形势需要,这并未妨碍低收入者解决住房问题。
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