[摘要] 房贷新政的不断打压与加息预期的不断升温双重利剑作用下,令许多房奴或一些拥有两套房以上的(机)者都忧心忡忡,都希望能够得到一些减负利息的“灵丹妙药”。而这其中如何选择还款方式或合理利用银行的个贷产品去省房贷利息都是大有学问的,为此理财周报特邀请相关进行支招。
如果闲置资金没有更好的渠道拿去还房贷也是一种“懒人”的理财方式
房贷新政的不断打压与加息预期的不断升温双重利剑作用下,令许多房奴或一些拥有两套房以上的(机)者都忧心忡忡,都希望能够得到一些减负利息的“灵丹妙药”。而这其中如何选择还款方式或合理利用银行的个贷产品去省房贷利息都是大有学问的,为此理财周报特邀请相关进行支招。
省息不只提前还款选择,等额本金还款比提前还款更“靠谱”
以欧小姐为例,她在2009年初购买了一套价值约150万元的房子,其当时首付三成,向银行借款105万元,还款期限为15年(180个月)。到目前为止,其采用等额本息还款方式共还款16个月,还款利率为基准利率的7折即4.158%,前16个月每月还款约7850元。经过相关计算,经过16个月其共还本金约7万元,即在接下来的164个月里她需要还98万元的本金。
针对欧小姐的这种状况,渣打银行产品金融部总经理刘珉建议欧小姐可根据自身情况选择等额本金、提前还款或挑选一些银行相关的个贷省息产品,如活利贷、合理使用固定利率贷款等。
“其实省利息最根本的途径就是尽可能地把本金不断地缩减或者缩短贷款年限,因为贷款三要素里面贷款利率是不能被控制的,只有本金的还款速度与贷款期限是能够为我们所掌控。”刘珉总经理表示。
她认为,“其实还房贷也是列入个人的财富管理,它也需要达到理财的效果。等额本金的还款法是要比等额本息还款法要节省比较多的利息,前期负担可能比较重,客户应该要根据状况量力而行。”
平安银行广州分行个贷总经理林涛则表示,“针对大多数人而言等额本金还款法要比提前还款来得更实际,很多房贷者在一时间根本拿不出来大笔金额进行提前还款。”
倘若欧小姐在这15年的贷款期限内都采用等额本息还款法进行还贷(假设利率不变),则她总共要付出利息363,021元;如果其在还款第17个月开始采用等额本金还款方式,则她全程共约支付33.6万元利息,比她15年采用等额本息法要节省2.7万元。而其在第17个月用等额本金还款的头月,还款金额为9374元,此后月供不断减少。
闲置资金如没很好的渠道,活利贷是省息的有效选择
“除了等额本金还款方式能够省息外,一些银行推出的个贷产品客户也可以进行利用。像渣打银行于2009年2月推出的活利贷产品正是一种省息的很好工具,从目前情况看其受欢迎程度正不断加强,部分同业也推出了类似的服务。”刘珉表示。
据刘珉介绍,“由于银行的房贷计息其实是以天为单位,所以如果能够在每天拥有一定的数量金额就能够减免部分利息,渣打的活利贷正是一个把客户的闲置资金放进去,即被视为提前还款以用来抵扣计息本金,在日积月累的情况下,还款利息就能够得到一定减免的为客人房贷省息的专属产品,当然客户可以随时取出存入的资金没有限制。”
她以欧小姐为例,如其是在还款开始用“活利贷”账户,每月除却日常开销支出以外,还能有约1000元结余,如每月把这闲置的1000元存入“活利贷”账户,则在“活利贷”架构运作下(假设按照其现行利率),欧小姐在第174个月时就能提前结清全部贷款,贷款期限缩短6个月,174个月累计支出贷款利息309578元,比其全程只采用等额本息还款节省53444元,比等额本息与等额本金一起采用节省约2.7万。
“当然如果中途出现存量房的贷款利率等其他变化就需要重新计算,但总体来说使用活利贷产品会比普通的贷款方式要省钱。如果客户的闲置资金没有很好的还款渠道用活利贷来作为提前还款的间接手段是有效的选择。”刘珉表示。
加快归还本金是省息正道,挑房贷产品应多走几家银行
同时在这种加息的可能性越来越大时期内,刘珉建议可考虑选择固定利率的贷款产品,“目前各同业银行比较普遍提供半年期,一年期,三年期的固定利率贷款,客户在选择的时候应该进行仔细考虑。”
林涛也表示,“固定利率贷款是要慎重考虑,从目前情况看有部分银行都已经停止掉了这项业务。其实能够省息的办法就是用等额本金与同业里类似存抵贷的产品。”
“可以考虑银行类似”随借随还“的产品,当资金充裕时归还贷款,如需要使用资金时再重新提用贷款。但不管怎样,加快本金的归还速度的办法或产品才是省息的正道。同时,选择公积金贷款也是一个不错的选择,毕竟其贷款利率要比商业利率低。”民生银行广州分行个贷营销部产品经理叶先生表示。
他认为:“房贷市场目前处于波动调整期,如果有几套房产的客户可以考虑适当调整资金配置,以免出现资金断供的情况。因为一旦出现,银行会将其收回并进行拍卖,价值会大打折扣。”
刘珉则建议,“在购房之前客户应该对房地产市场的各个方面(如基本走向,国家的相关政策等)做较为深入的了解,不要人云亦云。同时在挑选房贷产品时应该多看几家银行,根据自身的情况去选择合适的银行”。
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