[摘要] 《深圳城市更新办法》去年12月1日发布并实施,《办法》显示开发商获得2/3业主的同意便可申请“城市更新”项目规划计划。
《深圳城市更新办法》去年12月1日发布并实施,《办法》显示开发商获得2/3业主的同意便可申请“城市更新”的项目规划计划。
于是,地处深圳的福田、罗湖等区域有着二三十年楼龄的老旧小区,如今成为深圳楼市的“香饽饽”:客蜂拥而至“博”,开发商争相进驻“博立项”,业主盲目签约“博回迁”。然而,羊城晚报记者经连日调查采访得知,在这巨大利益诱惑的背后,潜伏着极大的风险。
与广州等城市旧城改造不同,自去年12月1日发布并实施《深圳城市更新办法》(以下简称《办法》)以来,“旧改”一词在深圳市被新名词“更新改造”所取代。据了解,深圳市赋予“更新改造”三种改造模式:综合整治、功能改变和拆除重建,其中有七八成的城市更新项目以综合整治为主,以今年批88个城市更新的单元规划计划为例,涉及到可供逐利的拆除重建方式的老旧小区只有六个,不到总数的十分之一。
客:一买四五套,要博百万利
深圳南山区南苑新村是这88个城市的更新项目之一。南苑新村位于南山区政府,建于1983年,小区共有49栋楼、1311户居民,总面积13万平方米。按《办法》规定,开发商获得2/3业主的同意便可向深圳规划国土委申请城市更新项目规划计划。
据位于南苑新村的一家世纪方略房产中介公司的张小姐说,去年11月以前,南苑新村二手房的均价是1万元/平方米,而此后相继有几十名的客在该中介公司分别花1.1万元至1.4万元每平方米不等的价格购得房源,有人甚至购买了四五套。去年12月《办法》出台后,南苑新村的二手房价已达1.8万元/平方米。目前,南苑新村周边的新商品房房价在2.5万元/平方米左右。
因收集了超过2/3的南苑新村业主同意改造意见书,深圳市金晖房地产开发有限公司取得更新该新村的申报资格。据了解,该公司对业主作出的拆迁补偿协议方案,是按1:1至1:1.12的实地补偿再加现金补偿,也就是说客在小区改造后将获得崭新的商品房。据记者估算,按补偿协议,暂且预计三年后当地商品房价固定在2.5万元/平方米,以每套房子100平方米计算,客每套房子的回报在100多万元以上。
然而,对客而言,这上百万元的利润并非短期内可以兑现。虽然取得了申报资格,但深圳市金晖房地产开发有限公司还要在拿到业主委托意向书后,再去制订拆迁的重建规划,然后再和业主签订拆迁补偿协议。该公司负责人接受羊城晚报记者采访时表示,“最乐观的估计,新楼建成要在三五年之后。”
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